News

Schenkungsteuer

19.04.10
Bezahlt der Schenker noch Zinsen und Tilgung, so spart der Beschenkte nur einmal
Wer ein Grundstück geschenkt bekommen hat, für den sich der Schenker den Nießbrauch auf Lebenszeit vorbehalten hat, der kann die auf dem Grundstück liegenden Verbindlichkeiten nicht von der Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer abziehen, wenn der Schenker nach wie vor Zinsen und Tilgung übernimmt. Das Finanzgericht Hamburg: Die formelle Übernahme der auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten ist in diesen Fällen keine "Gegenleistung" für die Schenkung. Dementsprechend könnten die Schulden auch nicht "bei der Wertermittlung der Bereicherung mindernd berücksichtigt werden".
(FG Hamburg, 3 K 210/08)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Betriebskosten: Die Wartung für die Gastherme zahlt der Mieter

01.04.10
Ein Vermieter hat das Recht, seinem Mieter die Kosten für die Wartung und Einstellung einer Gastherme im Rahmen der Betriebskosten in Rechnung zu stellen. Allerdings muss dafür im Mietvertrag geregelt sein, dass der Mieter die Kosten für die Wärme- und Warmwasserversorgung trägt (was die Regel ist).
(Amtsgericht Hannover, 538 C 16557/08)Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Eigentumswohnung: Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für die gesamten Schulden der Anlage

15.03.10
Der Bundesgerichtshof hat die rückständige Gesamtforderung eines Wasserwerkes gegen drei Wohnungseigentümer der Anlage abgelehnt. Sie wurden als "Gesamtschuldner" in Höhe von 3.600 Euro in Anspruch genommen. Die Angebote des Versorgungsunternehmens richteten sich nicht an die einzelnen Eigentümer der Wohnungen, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Gemeinschaft ist als solche "rechtsfähig" und hafte für Forderungen. Einzelne Eigentümer könnten nur dann in Anspruch genommen werden, wenn sie sich "klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet" hätten. (Die einzelnen Eigentümer haften allerdings nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.) (BGH, VIII ZR 329/08) Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Mietminderung: Nur bei "Schimmel-Schuld" des Mieters müsste er die Folgen tragen

12.03.10
Auch wenn ein Sachverständiger bestätigt, dass in einer Mietwohnung kein Baumangel vorliegt, könnte das Recht des Mieters auf Mietminderung wegen Schimmelbefalls nur dann entfallen, wenn er die Schimmelbildung schuldhaft verursacht hätte (was hier verneint worden war, weil sich trotz zeitweiser Kippstellung des Küchenfensters dort Schimmel gebildet hatte.) Das gleiche gilt für den Fall, dass sich Schimmel hinter einem im Flur aufgestellten Schrank bildet, weil dort die "Hinterlüftung" fehlte. Hat der Vermieter seinen Mieter nicht darauf hingewiesen, dass er dort nur eingeschränkt Möbel aufstellen kann, so trifft den Mieter keine Schuld an dem Man-gel. Er darf die Miete mindern (hier ging es um 4 %).
(Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, 9 C 14/08) Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Attraktive Solarstrom (PV) - Zusatzrenditen ohne Stress mit 20 Jahren Laufzeit

19.12.09
Unser Partnerunternehmen mietet von Gewerbeunternehmen, Industriepartnern und Privatpersonen Dachflächen jeder Art, um auf diesen Solarstromanlagen zu errichten. Von der Konzeption bis zum Betrieb, der Versicherung und Wartung liegt die gesamte Anlage in der Verantwortung der Betreiber. Der Dachgeber erhält für die Vermietung des Daches eine attraktive Pacht , die wie folgt berechnet wird

a) Festmiete pro Jahr mit einer Laufzeit von 25 Jahren, oder

b) Jährliche Zahlung von 6-7% vom Stromerlös mit einer Laufzeit von 25 Jahren,

oder

c) Eine Einmalzahlung der gesamten Pacht über 25 Jahre abdiskontiert direkt nach Errichtung der PV-Anlage. Die Einmalzahlung ist dann attraktiv, wenn eine Dachsanierung notwendig ist.
Häufig kann so bereits ein Großteil der anstehenden Kosten durch die
Einmalpachtzahlung beglichen werden .

Neben der Einnahme durch die Dachvermietung wird je Kilowattstunde erzeugten Stroms 700 g Co2 erspart. Das ist eine solide Möglichkeit einen Beitrag zur Umwelt zu leisten, ohne selbst finanziell in ein derartiges Projekt umfänglich involviert zu sein.

Wer in die stark wachsende Branche investieren will, hat die Möglichkeit über Genussrechte finanziell an der Erzeugung des Sonnenstroms und am Wachstum des Unternehmens teilzuhaben. Die Gesellschaft zahlt einen Festzins von anfangs 5,0 % steigend auf 6,5 % p. a. zzgl. einer 10 % Gewinnbeteiligung am Unternehmensergebnis.

Hier kann mit einer Verzinsung von bis zu ca. 8,0 % p. a. vor Steuer für die Dauer von 20 Jahren gerechnet werden.

Kaufpreise: Tops & Flops / Immobilienpreise in Krefeld: -35%

17.12.09
Wer sind die Gewinner und Verlierer unter den deutschen Großstädten? Hier erfahren Sie es! Jeweils zehn Städte mit den höchsten Wachstumsraten und den höchsten Rückgängen finden Sie unten übersichtlich dargestellt (Vergleich: 2006 zu 2009; Kaufpreis pro Quadratmeter).
Für Immobilien in Krefeld: Kaufpreisrückgang -35%

Quelle:
http://www.immowelt.de/RegioInfos/Preisbarometer/KaufpreiseTopsUndFlops.aspx

Der Erfolg gibt uns Recht. Wir suchen dringend Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung.

22.11.09

Solvente Käufer, bankgeprüft, suchen über uns 

Ein- und Mehrfamilienhäuser zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage.
Auch haben wir Interessenten die Wohnungen und Einfamilienhäuser im Raum Krefeld, Viersen, Kempen, Moers und Geldern zur Miete suchen.

Gutachten rügt verfassungswidrige Diskriminierung der Gewerbeimmobilien durch Erbschaftsteuer

21.11.09
Gewerbeimmobilien werden vom geltenden Erbschaftsteuerrecht in verfassungswidriger Weise diskriminiert. So urteilt der Steuerrechtler Professor Joachim Lang in einem neuen, am 17. November veröffentlichten Gutachten, das er im Auftrag des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) erstellt hat. Die Tatsache, dass die Vermietung gewerblicher Immobilien aus der so genannten Verschonungsregelung herausfalle, sei ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz. Dabei seien gerade der Mieterschutz und die Bindung an den deutschen Arbeitsmarkt starke Argumente für die geforderte Gemeinwohlbindung, so Lang. Außerdem verstoße der unverhältnismäßige Verwaltungsaufwand bei der Bestimmung des steuerbegünstigten Vermögens gegen das Übermaßverbot. Lang weist darauf hin, dass schon mehrere Verfahren bei den Finanzgerichten anhängig sind, eine Vorlage beim Bundesverfassungsgericht also wahrscheinlich ist. "Wenn das Bundesverfassungsgericht die gesamte Verschonungsregelung für nichtig erklärt, wäre das eine Katastrophe für alle", prophezeit Lang. Der Steuerrechtler hatte schon im Mai 2008 verfassungsrechtliche Bedenken gegen die damals geplante Erbschaftsteuerreform geäußert.Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

NRW: Drastischer Rückgang der Baugenehmigungen für Nichtwohngebäude

19.11.09
Die Zahl der Baugenehmigungen für Betriebs-, Büro- und Verwaltungsgebäude ist in den ersten neuen Monaten 2009 im Vorjahresvergleich um knapp 16% gesunken. Das teilte Information und Technik Nordrhein Westfalen in der Funktion als Statistisches Landesamt mit. Das größte Minus bei den sog. Nichtwohngebäuden verzeichneten dabei Gebäude aus dem Bereich Fabrik- und Werkstatt (-28,1%). Dahinter folgen Handels- und Lagergebäude (-19,1%), Büro- und Verwaltungsgebäude (-12,5%) sowie sonstige (-11,4%) und landwirtschaftliche Bauten (-9,7%). Nimmt man den genehmigten Rauminhalt als Maßstab, hat es die Büro- und Verwaltungsgebäude am stärksten getroffen: Eine Abnahme um rund 60% steht zu Buche.
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Jeder zweite Deutsche sieht günstige Kaufgelegenheit für Immobilien

03.11.09
Nach einer repräsentativen Befragung durch das Meinungsforschungsinstitut Forsa sieht jeder zweite deutsche Verbraucher (51,4%) derzeit eine gute Gelegenheit, um eine Immobilie zu erwerben. Allerdings traut sich nur ein Drittel eine entsprechende Finanzierung zu. Vor zwei Monaten lag die Quote bei 35%. Der von der comdirect bank alle zwei Monate ermittelte Stimmungsindex sank im Vergleich zum Juli um vier Punkte auf 102 Punkte. Für die Finanzierung des Immobilienkaufs würden 55,5% der Deutschen einen Bankkredit aufnehmen und 52,3% einen Bausparvertrag dafür einsetzen. 46,6% würden auf ihr Erspartes zurückgreifen (Mehrfachantworten möglich). Im Juli waren es noch 54,3%, die Spareinlagen für die Finanzierung aufbringen würden.
Quelle: IVD

Expo Real 2009 schließt mit 35.000 Teilnehmern

30.10.09
Als die Gewerbeimmobilienmesse Expo Real am 7. Oktober ihre Türen schloss, hatten die Veranstalter von der Messe München 35.000 Teilnehmer, davon 21.000 Fachbesucher ohne Standauftritt, gezählt. Im Jahr 2008 waren 24.800 Fachbesucher nach München gekommen. Die größten Besuchergruppen kamen aus Deutschland und Großbritannien gefolgt von den Niederlanden, der Schweiz, Polen und Frankreich. Die Messe zieht trotz des 15%igen Fachbesucherrückgangs eine positive Bilanz und beruft sich dabei auf die Aussagen zahlreicher Aussteller, die die arbeitsorientierte Atmosphäre und die Besucherqualität lobten. "Wohl aus Kostengründen kam die "erste Reihe" und diese gleich zur Sache", so der Kommentar von Aengevelt-Chef Lutz Aengevelt.
Quelle: IVD

Steuerrecht: Auch ein einziger Verkauf kann schon "gewerblicher Grundstückshandel" sein

04.08.09
Auch die Planung und der Verkauf nur eines einzigen Grundstücks kann bereits dem "gewerblichen Grundstückhandel" zuzurechnen sein - mit der Folge, dass das Finanzamt Gewerbesteuer berechnen darf. (Normalerweise wird von gewerblicher Tätigkeit erst ausgegangen, wenn mindestens vier Objekte an- und verkauft worden sind. Hier aber hatte eine selbstständige Unternehmerin ein großes Grundstück gekauft und darauf mehrere Hallen sowie ein Bürogebäude errichtet, die sämtlich verkauft wurden. Nach Feststellung des Bundesfinanzhofs hat sie dabei Bauanträge eingereicht, Bauaufträge erteilt, Miet- und Kreditverträge abgeschlossen sowie Planungsarbeiten für den Bürokomplex erledigen lassen. Da bedürfe es "keiner weiteren Erläuterung, dass sie eine Vielzahl von Aktivitäten unternommen" habe, "die in ihrer Summe bei weitem die Einzeltätigkeiten überschreiten, die für den Bau nur eines Hauses erforderlich" seien. (AZ: IV R 77/06)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Betriebskosten: Nur Ortsübliches darf der Vermieter berechnen

04.08.09
Grundsätzlich müssen Mieter die Nebenkosten tragen, die mietvertraglich vereinbart worden sind. Sind jedoch einzelne Positionen deutlich höher als ortsüblich angesetzt, so darf der Mieter kürzen. Das hat das Amtsgericht Köln in einem Fall entschieden, in dem der Vermieter für Gebäudereinigung 36 Cent und für Aufzugswartung 31 Cent pro Monat und Quadratmeter angesetzt hatte. Ortsüblich - nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes - waren jedoch 23 beziehungsweise 19 Cent. Damit seien die berechneten Werte "nicht mehr angemessen", so das Gericht. (AZ: 203 C 74/08)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

IVD fordert Förderung der Anschaffung selbstgenutzten Wohneigentums durch Abzug von der Steuerschuld

07.07.09
Der IVD fordert, die Anschaffung des selbstgenutzten Wohneigentums wieder gezielt und wirksam zu fördern. Unter Berücksichtigung der Erfahrungen mit der Eigenheimzulage sollte die Förderung jedoch nicht über einen längeren Zeitraum in acht Jahresraten (§ 3 EigZulG), sondern im Jahr der Anschaffung beziehungsweise der Herstellung als Einmalbetrag gewährt werden. Dadurch kann sie besser als Ersatz des fehlenden Eigenkapitals eingesetzt werden. Außerdem wird dadurch eine Vielzahl von rechtlichen und verwaltungstechnischen Problemen vermieden. Um das Verwaltungsverfahren zu vereinfachen, sollte die Zulage nicht durch einen besonderen Bescheid festge setzt werden, sondern im Rahmen der Einkommensteuer-Festsetzung.

So wenig Wohnungsfertigstellungen in NRW wie nie

18.06.09
2008 wurden in Nordrhein-Westfalen ca. 36.000 Wohnungen fertiggestellt. Diese Zahl liegt nicht nur 20,5 Prozent unter dem Ergebnis von 2007, sondern ist auch das niedrigste Ergebnis im 62-jährigen Bestehen des Landes. Dies berichtete die "Immobilien-Zeitung". Besonders ließen die Bauherren bei den Zweifamilienhäusern nach. In diesem Segment wurden mit 3.066 Wohnungen 30,2 Prozent weniger fertig als 2007. Einfamilienhäuser mussten ein Minus von 25,9% einstecken.

Anrechnung des Balkons im Mietvertrag festschreiben

30.04.09
BGH-Richter legen sich nicht darauf fest, inwiefern die Balkonfläche zur Wohnfläche zählt; Mietvertragszusatz ist sinnvoll 


Der BGH hat bei seiner Entscheidung vom 22. April zur Anrechnung von Balkon und Terrasse auf die Wohnfläche viele Fragen offen gelassen. Auf Nummer sicher gehen Vermieter und Mieter, wenn sie im Mietvertrag vereinbaren, mit welchem Anteil die Freifläche zur Wohnfläche hinzugerechnet wird - und sich damit auf die Miethöhe auswirkt. Dazu rät der Immobilienverband IVD-West in Köln. Die Richter haben in dieser Entscheidung (Aktenzeichen: VIII ZR 86/08) offen gelassen, in welchen Fällen Balkone, Dachgärten, Terrassen und Loggien zu 25 Prozent anteilig zur Wohnfläche hinzugerechnet werden können und ob und wann auch ein höherer Anteil von maximal der Hälfte der Freifläche möglich ist. Vielmehr urteilten sie: Je nach Ortsüblichkeit sowie nach Qualität des Freisitzes können weiterhin die Flächen zwischen einem Viertel bis maximal zur Hälfte zur Wohnfläche hinzugezählt werden. "Liegt der Balkon an einer Hauptverkehrsstraße, ist er nach Norden ausgerichtet und bietet nur Platz für zwei Stühle, dann können die Mieter ihn weniger gut nutzen als einen Süd- oder Südwestbalkon, der zu einem Park geht und Platz für einen größeren Tisch und eine Liege hat", führt Andre Wrede, Verbandsjurist des IVD-West, als Beispiel an. Während man die Quadratmeterzahl des ersten Balkons nur schwerlich zur Wohnfläche zählen kann, könne man den zweiten mit 50 Prozent hinzurechnen, so der Rechtsanwalt. Daran ändert auch die aktuelle Wohnflächenverordnung nichts, die seit Anfang 2004 gültig ist und sich auf alle Mietverträge bezieht, die seit diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Denn auch diese besagt, dass "in der Regel" 25 Prozent der Freiflächen zur Wohnung addiert werden. Es dürfen allerdings auch maximal 50 Prozent sein. Mit der sogenannten Ortsüblichkeit haben die BGH-Richter mit ihrer aktuellen Entscheidung neben diesem gängigen Qualitätskriterium einen zusätzlichen Ausdruck ins Spiel gebracht, der die Gerichte in Zukunft vermutlich beschäftigen wird. "Bei der Höhe der Maklerprovision gibt es seit vielen Jahrzehnten ebenfalls diese schwammige Ortsüblichkeitsregel. Dies hat zur Folge, dass für die Maklercourtage in den 16 Bundesländern sechs verschiedene Provisionsregeln gelten", ergänzt Wrede.
Zusatz im Mietvertrag schafft Klarheit
Auf Nummer sicher würden demnach Mieter und Vermieter gehen, wenn sie im Mietvertrag vereinbaren, zu welchem Prozentsatz die Außen- zur Wohnfläche hinzugezählt wird. Dabei reicht im Formularvertrag beim Paragrafen zur Wohnflächenangabe beispielsweise der Zusatz: "Die Balkonfläche mit insgesamt zehn Quadratmetern fließt mit 25 Prozent (2,5 Quadratmeter) anteilig in die Wohnfläche mit ein." Diesen Zusatz kann man allerdings nur bei neuen Mietverträgen machen. Will man diese Klarstellung bei laufenden Verträgen festschreiben, müssen Vermieter und Mieter eine entsprechende Ergänzung zum bestehenden Vertrag unterschreiben.

IVD Marktbeobachtung: Was kostet Wohnen? Mietbelastung eine Frage der Betriebskosten

04.04.09

Deutschland ist ein Mieterland. Weit mehr als die Hälfte der Bundesbürger wohnt zur Miete. Der Anteil der Bevölkerung, die sich Wohneigentum angeschafft haben, beträgt nur 43 %. Damit ist Deutschland Schlusslicht in Europa. Wohnen zur Miete ist aber nicht in jedem Fall die günstigste Alternative. Das zeigt eine aktuelle Untersuchung der IVD-Marktbeobachtung. Im Durchschnitt der untersuchten 100 Städte Deutschlands beträgt der Anteil für Miete und Betriebskosten über 35 % am mittleren Haushaltsnettoeinkommen.
 
Mieten im internationalen Vergleich niedrig

"Im internationalen Vergleich sind die Mieten in Deutschland niedrig", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Pressesprecher des IVD. In der vorliegenden Untersuchung hat der Immobilienverband IVD jedoch genauer hingeschaut. "Das wichtigste Ergebnis unserer Untersuchung ist: In Städten mit großen Gruppen niedriger Einkommensbezieher ist statistisch der Anteil der Miete und der Betriebskosten gemessen am mittleren Haushaltsnettoeinkommen sehr hoch", so der Pressesprecher des IVD. "Städte mit einem hohen Anteil an Studenten oder einer großen Gruppe an Beziehern von staatlichen Transferleistungen, weisen in der Untersuchung des Verbandes eine relativ hohe Mietbelastung aus".
Ein sehr gutes Beispiel dafür die die Stadt Freiburg. Freiburg hat den Ruf als vermögende Stadt mit einer guten Bevölkerungsstruktur und einer guten Kaufkraft. Der hohe Anteil an Studenten in der Stadt bewirkt, dass das mittlere Haushaltsnettoeinkommen unter 1.700,- € liebt. Die vom IVD ermittelte Schwerpunktmiete für eine 75 m² große Wohnung mit mittlerem Wohnwert führt bei einem Vergleich mit dem Haushaltseinkommen zu einer Mietbelastung in Freiburg von über 40 %.

Hebel: Betriebskosten


"Die Zahlen sind nicht so zu verstehen, dass alle Haushalte in einer Stadt eine solch hohe Mietbelastung haben", stellt Jürgen Schick die Ergebnisse der Untersuchung klar. Bezieher niedrigerer Einkommen bewohnen in der Regel Wohnungen, die am unteren Ende der Preisspanne für Mietwohnungen liegen, genauso wie Bezieher höherer Einkommen durchaus Mieten oberhalb der vom IVD ermittelten Schwerpunktmiete bezahlen. "Eines haben aber alle Einkommensgruppen gemeinsam: Die Belastung mit den in den letzten Jahren drastisch gestiegenen Betriebskosten trifft alle Einkommensgruppen gleichermaßen. Hier ist kein Ausweichen auf günstigeren Wohnraum möglich."
Hohe Steigerung der Betriebskosten
 
Die Netto-Kalt-Mieten sind häufig unterhalb der Inflationsrate gestiegen, während die sog. zweite Miete Steigerungsraten deutlich oberhalb der Inflation hat. Die Heizkosten sind der größte Preistreiber bei den Betriebskosten. Die größte Preissteigerung findet bei den fossilen Brennstoffen statt. Allein die Heizkosten sind zuletzt um durchschnittlich 38 % gestiegen. Nach den vielfachen Preissteigerungen z.B. der Gasversorger gehen gerade die Versorgungsunternehmen in eine neue Runde zur Erhöhung der Kosten. Die Heizkosten machen mit bis zu 40 % den größten Teil der Betriebskosten aus. Die Tendenz ist aktuell weiter steigend. Der zweitgrößte Kostenblock bei den Betriebskosten ist das Wasser. Frischwasser und Abwasser machen über 20 % der Betriebskosten aus. Die Preise sind regional sehr unterschiedlich. In Berlin betrug z.B. eine Erhöhung der Wasserpreise zwischen 2003 und 2007 ca. 25 %.
 
Marktgleichgewicht in attraktiven Lagen wieder herstellen

Der IVD beobachtet in vielen Städten und Ballungsräumen steigende Mieten. Attraktive Stadtteile oder Städte üben eine hohe Anziehungskraft aus. In diesen Lagen steigen auch die Mieten. IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling dazu: "Steigende Mieten sind ein Ergebnis mehrerer Entwicklungen. Die Nachfrage nach Wohnungen ist in den Städten gewachsen. Vor allem werden viel weniger Wohnungen gebaut. Wenn also eine Diskussion über die Kosten des Wohnens zu führen ist, dann muss eine Lösung für ein ausgeglichenes Angebot oder den Neubau von Wohnungen in den Ballungsräumen gefunden werden." Die Forderung nach einer Begrenzung der Mieten, die immer wieder erhoben wird, gehe daher völlig an den aktuellen Gegebenheiten vorbei. Im Gegenteil müsse Neubau attraktiver gemacht werden. "Wir müssen über neue Wohnungen in den Städten genauso sprechen wie über die Ausstattung dieser Wohnungen. Ich denke da vor allem an altengerechte Wohnungen oder an Mehrgenerationenhäuser. In unserer Fachsprache heißt das barrierefreier Wohnraum. Die Förderung des Neubaus dieser Wohnungen würde eine erste Entlastung mit sich bringen, die sich auch auf die Mieten insgesamt auswirken kann“, so der IVD-Präsident weiter.
 
Um den aktuellen Entwicklungen Rechnung zu tragen, fordert der IVD die Beseitigung von Hemmnissen bei der energetischen Sanierung von bestehenden Immobilien und die Wiedereinführung der degressiven AfA im Neubau, um diesen wieder anzukurbeln.

Die Studie zu 100 Städten finden Sie unter:
http://www.ivd.net/files/IVD-Mietbelastungen_web_011208.pdf

Preisspiegel Wohnimmobilienmarkt NRW 2009

13.03.09
In Nordrhein-Westfalen blieben die Preise für Eigenheime in den vergangenen zwölf Monaten überwiegend konstant. Die Preise für Eigentumswohnungen gaben hingegen teilweise nach – insbesondere in ländlichen Regionen und einfachen Lagen. Die Wohnungsmieten stiegen hingegen vor allem in Städten an, die mehr als 300.000 Einwohner zählen. Dies geht aus dem Preisspiegel NRW-Wohnimmobilienmarkt 2009 des Immobilienverbands IVD-West hervor. Die Wirtschaftskrise wirkt sich derzeit nicht auf die Immobiliennachfrage der privaten Käufer aus. Die günstigen Zinsen und die Renaissance der Immobilie als Anlageform haben in den vergangenen sechs Monaten sogar in vielen Städten NRWs zu einer größeren Nachfrage geführt. Da in den zurückliegenden zwei Jahren insbesondere in den Ballungsgebieten die Wohnungskaltmieten stiegen, entscheiden sich zudem mehr Verbraucher für Eigentum. Bei Zinssätzen um die vier Prozent und hohen Mietnebenkosten, kann die monatliche Belastung unter dem Strich in einem energetisch sparsamen neuen Eigenheim günstiger sein als in der derzeitigen Mietwohnung. Die Preise für Eigentumswohnungen gaben in den zurückliegenden zwölf Monaten insbesondere in einfach ausgestatteten Häusern in schlichten Lagen nach. Um mehr als zehn Prozent sanken die Wohnungspreise in diesem Segment beispielsweise in Ahlen, Arnsberg, Brilon, Rösrath, Eitorf, Jülich, Waldbröl und Wermelskirchen. Um 20 Prozent und mehr gaben sie in Wesel, Kürten und Burscheid nach. Aber auch in einigen Großstädten gab es eine ähnliche Entwicklung: in Dortmund sanken an einfachen Standorten die Preise für Eigentumswohnungen von 900 auf 750 Euro pro Quadratmeter (minus 17 Prozent), in Wuppertal von 1.050 auf 950 Euro (minus 10 Prozent), in Bergisch Gladbach von 500 auf 380 Euro (minus 24 Prozent). Preissteigerungen gab es dagegen in Münster (von 600 auf 700 Euro pro Quadratmeter), Paderborn und Siegen. Die Preise für Wohnungen im Neubau-Erstbezug blieben hingegen überwiegend stabil und sind in Düsseldorf am höchsten. Hier muss man in sehr guten Lagen etwa 4.000 Euro pro Quadratmeter einrechnen, in Köln und Münster liegen die Preise an vergleichbaren Standorten bei 3.500 Euro, in Essen bei 3.400 und in Bonn bei 3.200 Euro. Am günstigsten sind Wohnungen in diesem Segment in Stolberg mit 1.200 Euro.
Die Wohnungskaltmieten kletterten insbesondere in den Großstädten NRWs, die mehr als 300.000 Einwohner zählen. In guten Lagen kletterten die Mieten im Schnitt in Altbauten um zwei, im Neubau-Erstbezug um vier Prozent. In guten Lagen von Bielefeld muss man in Gebrauchtwohnungen derzeit mit 6,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen - zwei Prozent mehr als im Vorjahr. In Dortmund kletterten sie um vier Prozent auf 5,90 Euro, in Essen um acht Prozent auf 6,50 Euro. Die größten Mietsteigerungen gab es für Neubau-Wohnungen in Düsseldorf: Hier kletterten die Mieten von zehn auf 13 Euro, in Mönchengladbach stiegen sie um 25 Prozent auf zehn Euro. In der Landeshauptstadt sind die Mieten im Erstbezug mit 13 Euro am höchsten, gefolgt von Köln (10,50 Euro) und Bonn, Ratingen und Mönchengladbach mit jeweils zehn Euro. Am günstigsten wohnt es sich im Neubau in Fröndenberg und Windeck mit fünf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Preise für freistehende Eigenheime sind in NRW überwiegend stabil geblieben. Lediglich bei sehr gut ausgestatteten Häusern in ländlichen Regionen gaben sie teilweise nach. Der Grund: in diesem Bereich ging die Nachfrage zurück, weil es die Menschen eher in die Städte zieht. Zudem verfügen diese Häuser oft über große Gärten sowie Schwimmbäder, die viel Pflege benötigen und hohe Nebenkosten verursachen. Um neun Prozent gaben die Preise in diesem Segment in Ahlen, Arnsberg und Eitorf nach. Um zehn beziehungsweise elf Prozent sanken sie in Jülich, Monheim, Minden, Gütersloh und Sankt Augustin. Den größten Rückgang gab es mit 24 Prozent in Lübbecke – von 250.000 auf 190.000 Euro. In den neun Städten NRWs mit über 300.000 Einwohnern muss man im Schnitt für ein freistehendes Eigenheim in guter Lage derzeit 412.778 Euro einrechnen (plus zwei Prozent). Die Spanne reicht hierbei von 285.000 Euro (Bielefeld) bis 580.000 Euro in Düsseldorf. Am unteren Ende der Preisskala befinden sich Lübbecke und Windeck, wo man für ein vergleichbares Eigenheim 140.000 beziehungsweise 145.000 Euro berechnen muss.

Der Preisspiegel Wohnimmobilienmarkt NRW 2009 kann für 30 Euro (inkl. MwSt., zzgl. Versand) beiuns bestellt werden

Preisspiegel Wohnimmobilienmarkt NRW 2009

13.03.09
In Nordrhein-Westfalen blieben die Preise für Eigenheime in den vergangenen zwölf Monaten überwiegend konstant. Die Preise für Eigentumswohnungen gaben hingegen teilweise nach – insbesondere in ländlichen Regionen und einfachen Lagen. Die Wohnungsmieten stiegen hingegen vor allem in Städten an, die mehr als 300.000 Einwohner zählen. Dies geht aus dem Preisspiegel NRW-Wohnimmobilienmarkt 2009 des Immobilienverbands IVD-West hervor. Die Wirtschaftskrise wirkt sich derzeit nicht auf die Immobiliennachfrage der privaten Käufer aus. Die günstigen Zinsen und die Renaissance der Immobilie als Anlageform haben in den vergangenen sechs Monaten sogar in vielen Städten NRWs zu einer größeren Nachfrage geführt. Da in den zurückliegenden zwei Jahren insbesondere in den Ballungsgebieten die Wohnungskaltmieten stiegen, entscheiden sich zudem mehr Verbraucher für Eigentum. Bei Zinssätzen um die vier Prozent und hohen Mietnebenkosten, kann die monatliche Belastung unter dem Strich in einem energetisch sparsamen neuen Eigenheim günstiger sein als in der derzeitigen Mietwohnung. Die Preise für Eigentumswohnungen gaben in den zurückliegenden zwölf Monaten insbesondere in einfach ausgestatteten Häusern in schlichten Lagen nach. Um mehr als zehn Prozent sanken die Wohnungspreise in diesem Segment beispielsweise in Ahlen, Arnsberg, Brilon, Rösrath, Eitorf, Jülich, Waldbröl und Wermelskirchen. Um 20 Prozent und mehr gaben sie in Wesel, Kürten und Burscheid nach. Aber auch in einigen Großstädten gab es eine ähnliche Entwicklung: in Dortmund sanken an einfachen Standorten die Preise für Eigentumswohnungen von 900 auf 750 Euro pro Quadratmeter (minus 17 Prozent), in Wuppertal von 1.050 auf 950 Euro (minus 10 Prozent), in Bergisch Gladbach von 500 auf 380 Euro (minus 24 Prozent). Preissteigerungen gab es dagegen in Münster (von 600 auf 700 Euro pro Quadratmeter), Paderborn und Siegen. Die Preise für Wohnungen im Neubau-Erstbezug blieben hingegen überwiegend stabil und sind in Düsseldorf am höchsten. Hier muss man in sehr guten Lagen etwa 4.000 Euro pro Quadratmeter einrechnen, in Köln und Münster liegen die Preise an vergleichbaren Standorten bei 3.500 Euro, in Essen bei 3.400 und in Bonn bei 3.200 Euro. Am günstigsten sind Wohnungen in diesem Segment in Stolberg mit 1.200 Euro.
Die Wohnungskaltmieten kletterten insbesondere in den Großstädten NRWs, die mehr als 300.000 Einwohner zählen. In guten Lagen kletterten die Mieten im Schnitt in Altbauten um zwei, im Neubau-Erstbezug um vier Prozent. In guten Lagen von Bielefeld muss man in Gebrauchtwohnungen derzeit mit 6,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen - zwei Prozent mehr als im Vorjahr. In Dortmund kletterten sie um vier Prozent auf 5,90 Euro, in Essen um acht Prozent auf 6,50 Euro. Die größten Mietsteigerungen gab es für Neubau-Wohnungen in Düsseldorf: Hier kletterten die Mieten von zehn auf 13 Euro, in Mönchengladbach stiegen sie um 25 Prozent auf zehn Euro. In der Landeshauptstadt sind die Mieten im Erstbezug mit 13 Euro am höchsten, gefolgt von Köln (10,50 Euro) und Bonn, Ratingen und Mönchengladbach mit jeweils zehn Euro. Am günstigsten wohnt es sich im Neubau in Fröndenberg und Windeck mit fünf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Preise für freistehende Eigenheime sind in NRW überwiegend stabil geblieben. Lediglich bei sehr gut ausgestatteten Häusern in ländlichen Regionen gaben sie teilweise nach. Der Grund: in diesem Bereich ging die Nachfrage zurück, weil es die Menschen eher in die Städte zieht. Zudem verfügen diese Häuser oft über große Gärten sowie Schwimmbäder, die viel Pflege benötigen und hohe Nebenkosten verursachen. Um neun Prozent gaben die Preise in diesem Segment in Ahlen, Arnsberg und Eitorf nach. Um zehn beziehungsweise elf Prozent sanken sie in Jülich, Monheim, Minden, Gütersloh und Sankt Augustin. Den größten Rückgang gab es mit 24 Prozent in Lübbecke – von 250.000 auf 190.000 Euro. In den neun Städten NRWs mit über 300.000 Einwohnern muss man im Schnitt für ein freistehendes Eigenheim in guter Lage derzeit 412.778 Euro einrechnen (plus zwei Prozent). Die Spanne reicht hierbei von 285.000 Euro (Bielefeld) bis 580.000 Euro in Düsseldorf. Am unteren Ende der Preisskala befinden sich Lübbecke und Windeck, wo man für ein vergleichbares Eigenheim 140.000 beziehungsweise 145.000 Euro berechnen muss.

Der Preisspiegel Wohnimmobilienmarkt NRW 2009 kann für 30 Euro (inkl. MwSt., zzgl. Versand) beiuns bestellt werden

7 Gründe für einen Immobilienkauf - JETZT!

30.01.09
Die eigenen vier Wände stehen ganz oben auf der Wunschliste vieler Menschen in Deutschland. Wohneigentum stellt, gerade im Hinblick auf die Altersvorsorge, ein wichtiges Stück Sicherheit dar und steigert die Lebensqualität. Zwischen Wunsch und Wirklichkeit klafft aber eine breite Lücke: Mit nur rund 42 Prozent liegt die Eigentumsquote in Deutschland noch weit unter dem europäischen Durchschnitt von rund 65 Prozent.

Energieausweis für Häuser, die nach 1965 gebaut wurden

12.01.09
Seit Januar müssen auch die Eigentümer von Immobilien, die nach 1964 gebaut wurden, einen Energieausweis vorweisen, wenn sie diese neu vermieten oder verkaufen wollen. Bisher galt diese Pflicht nur für Häuser, die bis 1965 errichtet wurden.

Erbschaftsteuer: Marktwert für Immobilien

12.01.09
Die neue Erbschaftsteuer trat zum 1. Januar in Kraft. Künftig können sich nahe Verwandte eines Erblassers über deutlich höhere Freigrenzen freuen. An den Steuersätzen, die für über den Freibeträgen liegendes Vermögen erhoben werden, ändert sich nichts. Im Gegenzug wird das Vermögen - also auch die Immobilie - mit dem Marktwert angesetzt.

Steuerrecht: Sogar Miete für die eigene Wohnung kann "außergewöhnlich" sein

12.01.09
Mietzahlungen für die eigene Wohnung können steuerlich eine "außergewöhnliche Belastung" sein. Zu diesem Ergebnis kam das Finanzgericht Düsseldorf in dem Fall eines Ehepaares, das eine Eigentumswohnung gekauft hatte, die es aber nicht bewohnen durfte, weil das Bauordnungsamt festgestellt hatte, dass die Dachkonstruktion instabil sei. Für die als "Ersatzwohnung" gemieteten Räume mussten die Eheleute 511 Euro Miete bezahlen, die das Finanzamt nicht als "außergewöhnlich" ansah - im Gegensatz zum Finanzgericht, das zwar nachvollzog, dass den Mietzahlungen "als Gegenwert der Nutzungsvorteil an der Wohnung" gegenüber stehe. Dieser Gegenwert sei aber unbeachtlich. Die Mietzahlungen seien "verlorene Aufwendungen"; denn sie hätten ausschließlich der "Schadenbeseitigung" gedient. Im Ergebnis hätte das Ehepaar durch die Anmietung der Ersatzwohnung die unbewohnte Eigentumswohnung ersetzt und damit den früheren Zustand - "das Innehaben einer bewohnbaren Wohnung" - wieder hergestellt. (AZ: 14 K 6385/04 E)

Wohnungsbauprämie: Zuschuss nur noch fürs Haus

12.01.09
Bis dato konnte man einen Bausparvertrag abschließen, die Wohnbauprämie kassieren und sieben Jahre später von dem Geld ein neues Auto kaufen. Das geht jetzt nicht mehr. Für alle Bausparverträge, die nach dem 1. Januar 2009 abgeschlossen wurden, gilt, dass das geförderte Geld tatsächlich in die vier Wände fließen muss. Das heißt, die Geförderten müssen nachweisen, dass sie das Geld für Bau, Kauf oder Modernisierung verwendet haben. War dies nicht der Fall, dann entfällt die staatliche Wohnungsbauprämie. Der Gesetzgeber hat allerdings zwei Ausnahmen zugelassen: Bei Tod oder Erwebsunfähigkeit des Bausparers kann das Geld anderweitig verwendet werden. Auch jüngere Sparer, die bei Vertragsabschluss jünger als 25 Jahre waren, können weiterhin nach sieben Jahren das Geld frei verwenden.

EXPO REAL 2008

03.10.08
Vom 6. bis 8.Oktober 2008 sind wir wie in jedem Jahr auf der EXPO REAL 2008 in München mit Gewerbeimmobilien vertreten.

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31.05.08
Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Villen, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohn-/Geschäftshäuser,
Gewerbeimmobilien zum Verkauf und Vermietung, Hallen, Büroflächen
Bürohäuser, Logistikcenter, SB-Märkte, Wohnanlagen, Pflegeheime, Projekte, Grundstücke für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser in guten Lagen, Gewerbegrundstücke für SB-Märkte, Logistikcenter, Gewerbehallen.

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Deutscher Immobilientag des IVD 2008

30.05.08
"Immobilien-Dienstleistung im Wandel" war das Motto des diesjährigen Deutschen Immobilientages des IVD Ende Mai in  Nürnberg. In vielen Vorträgen wurde vor ca. 600 Besuchern die Notwendigkeit verstärkter Aus- und Fortbildung, neu entstehende Dienstleistungen innerhalb der Immobilienbranche, die Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Dienstleistungen und der Verbraucherschutz in der Immobilienwirt-schaft thematisiert.  Der IVD hat eine Ombudsstelle Immobilien eingerich-tet und beschlossen, eine Vertrauensschadenversicherung für alle Mitglieder abzuschließen, die das bestehende Paket der Versicherungen für die Mitglieder des Verbandes ergänzt.

Die häufigsten Fragen zum Eigentümerwechsel

06.05.08
Für den Mieter ändert sich nur der Ansprechpartner

Die Situation kennen viele Mieter: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, das darüber informiert, dass die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft worden ist. Die Befürchtungen vieler Mieter reichen dann von einer unnötigen Luxussanierung der Wohnung, über die ungerechtfertigte Mieterhöhung, bis hin zur Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters. Jedoch gibt es in Deutschland klare Regeln, an die sich jeder Wohnungseigentümer halten muss. Generell gelten dabei für den neuen Eigentümer die gleichen Regeln wie für den alten.
Die wichtigste Regel des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) lautet dabei: Kauf bricht nicht Miete (§566). „Der neue Eigentümer hat die gleichen Rechte und Pflichten, die auch der alte Vermieter hatte“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes IVD. „Alle Regelungen des Mietvertrages bleiben bestehen. Für den Mieter ändert sich nur der Ansprechpartner.“ Der IVD gibt die Antworten auf die häufigsten Fragen, die im Zusammenhang mit einem Eigentümerwechsel entstehen können:
Was kann sich bei einem Eigentümerwechsel am Mietvertrag ändern?
Der neue Eigentümer tritt in den alten Mietvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein. Er darf den Vertrag nicht kündigen, um einen neuen Vertrag aufzusetzen oder etwa Passagen daraus zu ändern. Vertragsänderungen bedürfen immer der Zustimmung des Mieters.
Ab wann muss die Miete an den neuen Vermieter überwiesen werden?
Grundsätzlich ist der neue Eigentümer dafür verantwortlich, den Mieter über die neuen Zahlungsmodalitäten zu informieren. Dazu gehören der Zeitpunkt der Zahlungsänderung sowie die neue Bankverbindung. In der Regel aber schreiben der neue und der alte Vermieter gemeinsam den Mieter an und teilen den so genannten Nutzen-Lasten-Wechsel mit. Ab diesem Zeitpunkt muss der Mieter meist die Miete an den neuen Vermieter überweisen. Unterbleibt diese Information, erhält der neue Vermieter die Miete grundsätzlich erst ab dem Datum des Grundbucheintrags, der so genannten Auflassung. Auf Verlangen muss der Eigentümer dazu den Grundbuchauszug vorlegen können. Zusätzlich kann aber auch jeder Mieter beim Grundbuchamt das Datum des Grundbucheintrags einsehen. Dafür ist lediglich der Mietvertrag mitzubringen.
Darf der neue Eigentümer einfach den Mietvertrag kündigen?
Nein. Auch der neue Eigentümer muss sich an die gesetzlichen Fristen beziehungsweise an die Kündigungsrechte im Mietvertrag halten. Macht der neue Vermieter Eigenbedarf geltend, muss er dies darlegen und beweisen können. Dafür muss er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Wohnung zu Wohnzwecken nachweisbar benötigen. In bestimmten Fällen können Mieter die Kündigung umgehen. So zum Beispiel, wenn das Mietverhältnis bereits seit mehr als 30 Jahren besteht und der Mieter 80 Jahre alt und dazu noch fast blind ist, so dass er sich in einer neuen Umgebung nicht mehr zurechtfinden würde (KG Berlin, Az. 8 U 288/03) oder eine Mieterin schwanger ist (LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90).
Ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs im Mietvertrag ausgeschlossen, darf auch der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf geltend machen. Eine Ausnahme gibt es bei Zwangsversteigerungen. Hier kann der neue Eigentümer, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist, wegen Eigenbedarfs kündigen. (§ 57 a ZVG)
Das Haus wird in eine Eigentumsanlage umgewandelt – was kann passieren?
Mieter haben im Falle eines Verkaufs der einzelnen Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht für ihre Wohnung, sofern der Vermieter diese nicht an Angehörige seiner Familie oder seines Haushaltes verkauft. Will der Mieter die Wohnung erwerben, muss er dies gegenüber dem Vermieter erklären (§577 BGB). Hat die Landesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen, muss der Eigentümer der Wohnung unter Umständen eine Kündigungssperrfrist von bis zu zehn Jahren einhalten. Die Sperrfristen variieren deutschlandweit. Gesetzlich sind mindestens drei Jahre vorgeschrieben. Mieter sollten sich daher informieren, welche Sperrfrist für ihren Wohnort gilt. Mieter von Sozialwohnungen dürfen überhaupt nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, solange die Wohnung der sozialen Bindung unterliegt.
Darf nach dem Eigentümerwechsel die Miete erhöht werden?
Vermieter dürfen nach § 558 BGB die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Die letzte Mieterhöhung muss dabei aber mindestens zwölf Monate zurückliegen. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder Anpassungen der Betriebskosten werden bei der Berechnung dieser Grenze aber nicht berücksichtigt Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich beispielsweise aus Mietspiegeln oder wird von Gutachtern ermittelt. Über die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter nur bei einer Mieterhöhung durch Modernisierung hinausgehen. (s. Modernisierung)
Müssen Modernisierungen des neuen Eigentümers geduldet werden?
Neue Eigentümer wollen häufig ihre erworbenen Immobilien modernisieren. Dies ist einerseits zu begrüßen, da sich dadurch Energiekosten einsparen lassen und der Wohnwert des Hauses verbessert wird. Damit einher gehen in der Regel jedoch auch Mieterhöhungen. Der Vermieter kann nach § 559 BGB jährlich elf Prozent der für die Wohnung aufgebrachten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Mieter müssen die Modernisierungen grundsätzlich dulden. Sie haben allerdings die gleichen Widerspruchs- und Sonderkündigungsrechte wie auch beim alten Vermieter. Stellt die Modernisierung beispielsweise eine soziale Härte für den Mieter dar, kann er der Modernisierung widersprechen. Dazu muss jedoch die Gesamtmiete einschließlich Modernisierungsmieterhöhung und erhöhtem Betriebskostenanteil bis zu 30 Prozent des Nettoeinkommens überschreiten (LG Berlin, Az. 63 S 239/01). Eine starre Grenze ist dies aber nicht. Auch Luxussanierungen, die über den „allgemein üblichen“ Standard hinausgehen, müssen nicht geduldet werden. (BGH NJW 1992, 1386) „Mit Ermächtigung des alten Eigentümers kann der Erwerber sogar schon vor dem Grundbucheintrag eine Modernisierung ankündigen und durchführen“, so Rechtsanwalt Lars Kutz von der Kanzlei bethgeundpartner | immobilienanwälte in Hannover, unter Verweis auf ein Urteil des BGH (Az. VIII ZR 105/07).
Von wem erhalte ich meine Kaution zurück?
Zieht der Mieter aus, bekommt er die Kaution immer vom aktuellen Vermieter zurück. Dabei ist es egal, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat. Eine Ausnahme gilt, wenn das Mietverhältnis vor dem Eigentümerwechsel bereits beendet war. (BGH, VIII ZR 219/06)
Wer rechnet nach Verkauf die Nebenkosten ab?
Für die Abrechnung der Betriebskosten ist derjenige zuständig, der am Ende der jeweiligen abgelaufenen Abrechnungsperiode Vermieter war, auch wenn etwaige Guthaben oder Nachzahlungen meist erst ein bis zwei Jahre später abgerechnet werden. Daran ändert auch ein zwischenzeitlicher Eigentümerwechsel nichts (BGH VIII ZR 168/03).
 

Wohnimmobilienmarkt NRW 2008

05.03.08
Erstmals sinken die Baulandpreise, Preise für Eigenheime überwiegend stabil

In Nordrhein-Westfalen blieben die Preise für Eigenheime in den vergangenen zwölf Monaten überwiegend konstant. Die Preise für Eigentumswohnungen gaben hingegen teilweise nach. Auch Baulandkosten gingen teilweise zurück, insbesondere in kleineren Kommunen auf dem Land. Die Wohnungsmieten hingegen stiegen in vielen Städten an. Dies geht aus dem Preisspiegel NRW-Wohnimmobilienmarkt 2008 des Immobilienverbandes IVD-West hervor. Während in den zurückliegenden Jahren die Baulandpreise fast immer stiegen, ist dies eine neue Entwicklung. Der Grund hierfür ist das Nachlassen des Wohnungsneubaus. Laut Statistischem Landesamt wurden zwischen Januar und September 2007 über 27 Prozent weniger Baugenehmigungen für Wohnungen und Häuser erteilt als im gleichen Zeitraum 2006. Diese geringere Bauland-Nachfrage trifft in vielen Gemeinden auf ein großes Angebot, denn viele haben in der Vergangenheit Baugebiete erschlossen. Ländliche Regionen sind von diesen Preisrückgängen besonders betroffen, weil viele Menschen - nicht zuletzt wegen den gestiegenen Benzinkosten - lieber in der Stadt als auf dem Land bauen oder kaufen. In Emmerich, Voerde, Wiehl, Wipperfürth und Würselen gaben die Baulandpreise - je nach Lage - zwischen zehn und 20 Prozent nach. So kostet der Quadratmeter Grundstück in mittelguter Lage von Wiehl derzeit 100 Euro, vor einem Jahr noch 130 Euro. Rückgänge zwischen fünf und zehn Prozent gab es in Bergisch Gladbach, Mülheim an der Ruhr, Rösrath, Rheda-Wiedenbrück und Goch. In Städten mit über 300.000 Einwohnern dagegen blieben die Grundstückspreise überwiegend stabil (wie in Duisburg, Essen und Wuppertal). Steigerungen gab es - je nach Ort und Lage - zwischen fünf und 19 Prozent in Bielefeld, Bochum, Bonn, Dortmund und Köln. Eine Ausnahme ist Düsseldorf: hier sanken die Grundstückspreise zwischen zehn und 14 Prozent: Musste man vor einem Jahr in sehr guten Lagen noch 750 Euro pro Quadratmeter einrechnen, so sind es heute 650 Euro. In den nordrhein-westfälischen Ballungsregionen Rhein und Ruhr stiegen in Aachen, Bochum, Düsseldorf, Duisburg, Neuss, Hattingen und Meerbusch die Preise für freistehende, gebrauchte Eigenheime: Je nach Ausstattung und Lage zwischen zwei und 20 Prozent. Den höchsten Preisanstieg gab es in Siegen: hier kletterten die Kosten in sehr guter Lage von 300.00 auf 390.000 Euro (30 Prozent). Preisrückgänge gab es vor allem in ländlichen Gebieten: So sanken die Eigenheimpreise beispielsweise in Detmold, Eschweiler, Gütersloh, Dinslaken, Stolberg, Kaarst, Soest und Tönisvorst. In Rheinbach gaben sie in mittelguten Lagen um 25 Prozent nach: von 200.000 auf 150.000 Euro. In den neun Städten NRWs mit über 300.000 Einwohnern muss man im Schnitt für ein freistehendes Eigenheim in guter Lage 406.667 Euro einrechnen (minus ein Prozent). Die Spanne reicht hierbei von 285.000 Euro (Bielefeld) bis 550.000 Euro in Düsseldorf. Am unteren Ende der Preis-skala befinden sich Lübbecke und Windeck, wo man für ein vergleichbares Eigenheim 150.000 Euro berechnen muss. Eigentumswohnungen: Preise in Ballungszentren stabil, in Kleinstädten oft gesunken
Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen blieben in den Großstädten mit über 300.000 Einwohnern überwiegend stabil. Rückgänge (teils zwischen vier und 18 Prozent) gab es in Bielefeld, Bochum, Essen und Wuppertal. Leichte Steigerungen (drei bis sechs Prozent) gab es in Düsseldorf und Duisburg. In ländlichen Regionen gaben in vielen Gemeinden die Wohnungspreise nach. Den größten Rückgang gab es in Krefeld: hier sanken die Preise für gebrauchte Wohnungen in guten Lagen um 31 Prozent - von 1.300 Euro auf 900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Zwischen neun und 20 Prozent waren die Einbußen etwa in Arnsberg, Bad Salzuflen, Detmold, Hattingen, Herford, Iserlohn Lindlar, Meckenheim und Mettmann. Die Preise für Wohnungen im Neubau-Erstbezug blieben hingegen überwiegend stabil. Im NRW-Schnitt stiegen sie sogar für Wohnungen in sehr guten Lagen um ein Prozent. In der Landeshauptstadt muss man mit 4.000 Euro pro Quadratmeter den höchsten Preis für eine sehr gut ausgestattete Wohnung bezahlen, in Köln und Münster 3.500, in Bonn 3.300, in Essen 2.900 Euro.
Die Wohnungskaltmieten stiegen in den vergangenen zwölf Monaten vor allem in Gebrauchtimmobilien in guten Lagen sowie im Neubau-Erstbezug. Hier gibt es keine Unterschiede zwischen Stadt und Land. In den Städten mit über 100.000 Einwohnern stiegen die Mieten um über zehn Prozent beispielsweise in Dortmund, Krefeld und Mülheim. Den größten Anstieg gab es in Krefeld, wo die Netto-Kaltmieten in gut ausgestatteten Wohnungen um 27 Prozent stiegen (von 5,50 auf sieben Euro). Zwischen vier und neun Prozent stiegen die Wohnungsmieten etwa in Bonn, Düsseldorf, Herne und Leverkusen. Im NRW-Schnitt stiegen sie im Neubau-Erstbezug in den Städten mit über 100.000 Einwohnern um zwei Prozent.In Siegen gab es eine gegensätzliche Entwicklung: während die Mieten in einfachen Lagen um teilweise 30 Prozent sanken, kletterten sie in gut ausgestatteten Wohnungen in guten Lagen zwischen vier und 13 Prozent. Die höchsten Mieten muss man im Neubau-Erstbezug in guten Lagen von Köln einrechnen (10,50 Euro), gefolgt von Düsseldorf und Bonn mit zehn Euro. Am günstigsten wohnt es sich in Holzwickede und Windeck mit fünf Euro.

IVD: Was sich 2008 für Immobilieneigentümer ändert

03.01.08
    
Steigende Erbschaftsteuer trotz höherer Freibeträge / Wohn-Riester kommt / Mehr Kosten durch Energieausweispflicht
Berlin, 2. Januar 2008. -

Das neue Jahr steht ganz im Zeichen der Reformen. Wichtige Änderungen sind durch die Erbschaftsteuerreform zu erwarten, die die Erhöhung der Freibeträge vorsieht, insgesamt jedoch für die meisten Immobilienerben mehr Nachteile als Vorteile hat. Erfreulich für Häuslebauer ist der für 2008 geplante Einbezug von Wohnimmobilien in die Riester-Förderung. Bis zu 75 Prozent des Gesparten können dann für den Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Steigende Kosten für die meisten Immobilieneigentümer bringt die neue Energieausweispflicht mit sich."Es ist zu begrüßen, dass sich die Politik längst überfälliger Reformen annimmt. Allerdings ist gut gemeint nicht immer gleichbedeutend mit gut gemacht", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD, dem mit 6.000 Mitgliedern stärksten Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft, unter dessen Dach auch zahlreiche Vermieter und Wohneigentumsverwalter organisiert sind. "Beispielsweise ist die Erbschaftsteuerreform stark nachbesserungsbedürftig. Und die Erweiterung der Riester-Förderung auf Wohneigentum ist zwar ein Schritt in die richtige Richtung, greift aber zu kurz."

Erbschaftsteuer:
Immobilien auf der VerliererseiteMit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 31. Januar 2007 wurde das bislang gültige Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht für nicht verfassungskonform erklärt. Bis zur Neuregelung bleiben die alten Vorschriften jedoch in Kraft. Die Reform sieht eine zum Teil deutliche Erhöhung der Freibeträge vor. So steigen diese für Ehepartner von 307.000 auf 500.000 Euro und für Kinder von 205.000 auf 400.000 Euro an. Insgesamt haben die Neuerungen für Immobilienerben aber Nachteile. So wurden Immobilien bislang bei einer Erbschaft steuerlich stark begünstigt: Sie flossen nur mit einem Teil ihres Werts in die Steuerrechnung ein, im Durchschnitt zu 60 Prozent. Doch das verstößt laut Bundesverfassungsgericht gegen das Gleichbehandlungsgebot, da andere Vermögen wie Spargeld oder Aktien zum vollen Wert besteuert werden. "In vielen Fällen wird das zur Folge haben, dass ein Immobilienerbe trotz Erhöhung seines persönlichen Freibetrages künftig mehr Erbschaftsteuer zahlen muss als nach dem aktuellen Recht", erläutert Schick. "So erhöht sich zwar der Freibetrag eines der Steuerklasse III unterliegenden Erben, etwa der uneheliche Lebenspartner, von 5.200 auf 20.000 Euro. Gleichzeitig aber steigt der Erbschaftsteuersatz für diese Personengruppe auf 30 bzw. 50 Prozent an. Unter dem Strich macht das eine massive Mehrbelastung."Auch Immobilienunternehmen gehören zu den klaren Verlierern der Erbschaftsteuerreform. Die im Gesetzentwurf vorgesehene Verschonung von 85 Prozent des Betriebsvermögens im Erbfall gilt nur, wenn der Anteil des Verwaltungsvermögens die Grenze von 50 Prozent nicht übersteigt. Da vermietete Immobilien dem Verwaltungsvermögen zugerechnet werden, erhalten die meisten Immobilienunternehmen nur eine Verschonung in Höhe von 10 Prozent. "Die Umsetzung dieses Gesetzentwurfes bedeutet für den Großteil der Immobilienunternehmen nichts anderes als den finanziellen Ruin beim Generationenwechsel", mahnt Schick an. "Der IVD fordert daher bei den Verschonungsregelungen die Gleichstellung der Immobilienwirtschaft mit den anderen Branchen. Auch hält der IVD an seiner Forderung der zehnjährigen zinslosen Stundung der Erbschaftsteuer für vermietete Immobilien des Privatvermögens fest, um Zwangsverkäufe infolge von Liquiditätsengpässen zu verhindern."

Wohn-Riester:
Nur für selbstgenutzte WohnimmobilienMehr Anerkennung als Altersvorsorgeprodukt erfährt die selbst genutzte Immobilie durch die Einbeziehung in die Riester-Förderung. Künftig sollen bis zu 75 Prozent der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge für den Kauf oder Bau von selbstgenutzten Wohnimmobilien verwendet werden können, ohne dass eine spätere Rückzahlung in den Riester-Vertrag notwendig ist. "Unverständlich ist allerdings, warum nur selbst genutzte und nicht auch vermietete Immobilien gefördert werden sollen", sagt Schick. Zudem muss das Eigenheim oder die Eigentumswohnung mindestens 20 Jahre gehalten werden, um die Förderung zu bekommen.Wie bei Riester-Produkten üblich, gilt auch für Immobilien die so genannte nachgelagerte Besteuerung. Riester-Immobilien unterliegen damit in der Rentenphase der Steuerpflicht. Das Gesetz zum Wohn-Riester soll in der ersten Hälfte des Jahres 2008 beschlossen werden und zum Januar rückwirkend in Kraft treten. Viele Details zur praktischen Umsetzung sind jedoch noch offen.

Energieausweispflicht:
Höhere KostenHausbesitzer müssen neuen Mietern und Eigentümern ab dem 1. Juli 2008 einen Energieausweis für ihr Gebäude vorlegen. Auch wer lediglich Interesse an einem Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag hat, kann die Vorlage des Energieausweises verlan-gen. Der Energieausweis liefert wichtige Informationen über den energetischen Zustand eines Gebäudes und hilft dabei, die künftig anfallenden Energiekosten besser abzuschätzen. Für Immobilieneigentümer besteht nur noch bis zum 1. Oktober 2008 die uneingeschränkte Wahlfreiheit zwischen dem teuren Bedarfs- und dem preiswerteren Verbrauchsausweis. Danach sind für den Großteil aller Wohngebäude die Bedarfsausweise verpflichtend. Der Energieausweis gilt zehn Jahre. Werden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, die Auswirkungen auf die Energieeffizienz des Gebäudes haben, muss der Energieausweis nach der Sanierung neu ausgestellt werden. Für Nichtwohngebäude wie etwa Bürogebäude und Geschäftshäuser können auch nach der Übergangszeit wahlweise bedarfs- oder verbrauchsorientierte Energieausweise verwendet werden. Dagegen werden Denkmalimmobilien von der Energieausweispflicht komplett freigestellt.

Unternehmensteuerreform:
Immobilienbranche benachteiligtFür weitreichende Änderungen wird auch die Unternehmensteuerreform ab dem 1. Januar 2008 sorgen. Wesentlicher Inhalt der Reform ist die Absenkung des Körperschaftsteuersatzes von 25 auf 15 Prozent. Zum Ausgleich der Einnahmeausfälle wird die degressive Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, z.B. Maschinen und Fahrzeuge, abgeschafft und die sogenannte Zinsschranke eingeführt. Die Zinsschranke bewirkt, dass der über die Zinserträge hinausgehende Zinsaufwand nur bis zur Höhe von 30 Prozent des EBITA abgezogen werden darf. Beim EBITA handelt es sich um den Gewinn vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen. "Die Immobilienbranche wird von der Unternehmensteuerreform deutlich stärker getroffen als die meisten anderen Branchen", so Schick. "Der Grund dafür ist, dass Immobilienunternehmen vergleichsweise höhere Fremdkapitalquoten aufweisen, womit die steuerlichen Auswirkungen der Zinsschranke verheerend sind. Hier sind Nachbesserungen dringend erforderlich."Ab dem 1. Januar 2009 werden Kapitaleinkünfte und private Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren mit einer pauschalen Abgeltungssteuer von 25 Prozent belegt. Körperschaften und gewerbliche Unternehmen werden nicht in die Abgeltungsteuer einbezogen. Bei betrieblichen Einkünften von natürlichen Personen findet die Besteuerung nach dem persönlichen Einkommensteuertarif mit Anrechnung der einbehaltenen Abgeltungsteuer statt. Immobilien werden von der Abgeltungsteuer nicht erfasst. Vermietungseinkünfte und Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien werden wie bisher besteuert.

In NRW weniger Bauten genehmigt

17.12.07
Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen ist in NRW gesunken. Wie das Statistische Landesamt mitteilte, genehmigten die Ämter in den ersten neun Monaten dieses Jahres den Bau von insgesamt 28 450 Wohnungen. Dies seien 27,1 Prozent weniger gewesen als im gleichen Vorjahreszeitraum. Die Ämter hätten zudem in den ersten neun Monaten bei 12 019 Anträgen 37,4 Prozent weniger Einfamilienhäuser als von Januar bis September 2006 genehmigt. Die Zahl der Bauvorhaben in Zweifamilienhäusern (2218 Wohnungen) sei um 40 Prozent, diejenige in Mehrfamilienhäusern (10 938 Wohnungen) um 6,1 Prozent niedriger gewesen, hieß es.

Wohnimmobilienmarkt Duisburg und Niederrhein: Steigende Mieten, günstigere Reihenhäuser

20.11.07

Dies geht aus dem Immobilienpreisspiegel des Immobilienverbands IVD-West hervor. Die Preise für gebrauchte, freistehende Eigenheime sind in Duisburg in mittelguten und guten Lagen leicht gestiegen - zwischen zwei und sieben Prozent. Musste man vor einem Jahr in Buchholz oder Huckingen noch 410.000 Euro kalkulieren, so sind es heute für ein vergleichbares Haus 420.000 Euro. In den Top-Lagen wie in Neudorf, Duissern oder Kaiserberg blieben die Preise stabil: Hier muss man für ein freistehendes "Musterhaus" des Preisspiegels 580.000 Euro einrechnen. Die Preise für gebrauchte Reihenmittelhäuser blieben konstant. In mittelguten Lagen muss man 190.000 Euro einrechnen, an guten Standorten 230.000 Euro. Der Markt für Eigentumswohnungen entwickelte sich uneinheitlich. Für Eigentumswohnungen in guten und sehr guten Lagen muss man vier Prozent mehr ausgeben als vor einem Jahr. Für sehr gute Wohnflächen muss man 2.000 Euro kalkulieren, drei Prozent mehr als im vergangenen Jahr.

Die Wohnungsmieten (Netto-Kaltmieten) stiegen zwischen zwei und drei Prozent. Insbesondere Komfortwohnungen im Innenstadtbereich einschließlich Neudorf, Duissern und Innenhafen sind von diesem Anstieg betroffen. In mittelguten Lagen muss man derzeit fünf Euro einrechnen, in guten 7,80. Dabei ist die Anforderung an eine Komfortwohnung hoch: isolierverglaste Fenster, Teppichböden aus zweiter Hand und ein 20 Jahre altes Badezimmer reichen nicht aus. Im Neubau-Erstbezug muss man für vergleichbare Wohnungen 6,20 Euro beziehungsweise acht Euro kalkulieren. Der Duisburger Büroimmobilienmarkt steht insgesamt gut da: Die Leerstandsrate liegt bei drei Prozent. Bis Jahresende werden insgesamt etwa 70.000 Quadratmeter vermittelt werden. Dies wären zwar 16.500 Quadratmeter weniger als im vergangenen Jahr, jedoch im Zehnjahresvergleich ein sehr gutes Jahr, das nur vom Rekordjahr 2006 übertroffen wurde. Die größten Flächen mieteten in diesem Jahr die Firmen Hitachi, Siemens und Rhein-Ruhr-Collin an. Der Stadtteil Ruhrort entwickelt sich mehr und mehr zum Büromagneten, nachdem am Innenhafen kaum mehr verfügbare Flächen vorhanden sind. Das Bürogebäude Porttower und die Flächen im Bereich Waterfront mit zusammen über 20.000 Quadratmetern Bürofläche werden das Viertel aufwerten, wodurch es langfristig - wenn das Verkehrsproblem gelöst ist - auch für Wohnbebauung attraktiv werden könnte. Am Innenhafen wartet man auf einen Hauptmieter, der im geplanten Eurogate anmietet: Dann könnte mit der Bebauung des letzten Filetstücks am Innenhafen begonnen werden, nachdem der Baugrund bereits vorbereitet wurde. Das auf der Expo vorgestellte Projekt "Living Bridge" ist zunächst einmal noch Zukunftsmusik.

Die Büromieten blieben in den guten Lagen wie am Innenhafen stabil: Für moderne Flächen in Neubauqualität muss man etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche einrechnen. In einfachen und guten Lagen stiegen die Büromieten leicht an: in einfach ausgestatteten Büros von fünf Euro auf 5,50 Euro, in mittelguten von acht auf 8,50 Euro. Zurzeit warten viele Duisburger Geschäftsleute auf die Eröffnung des "Forums" im Sommer kommenden Jahres. Viele sind verunsichert, wie sich die Eröffnung auf die Top- sowie Nebenlagen auswirken wird. Im direkten Umfeld des neuen Einkaufszentrums sind die Mieten schon jetzt höher als vor einem Jahr: sie stiegen in der Königsstraße von 60 auf 80 Euro (Netto-Kaltmiete) pro Quadratmeter Verkaufsfläche. Der Grund: Das "Forum" wird mehr Passanten in die Königstraße ziehen und dadurch auch den Umsatz der benachbarten Geschäfte steigern, so das Kalkül. Vom "Forum" weiter entfernte Lagen konnten noch nicht vom Mietanstieg profitieren.
Wohnungsmarkt in Moers entspannt
In Moers blieben die Preise für freistehende Einfamilienhäuser und Reihenmittelhäuser stabil. Für ein gebrauchtes, freistehendes Eigenheim muss man etwa 320.000 Euro einrechnen, für ein Reihenmittelhaus an einem vergleichbaren Standort etwa 170.000 Euro. Für eine normal ausgestattete, gebrauchte Eigentumswohnung in guter Lage müssen Verbraucher pro Quadratmeter etwa 1.150 Euro einrechnen, in sehr guten Lagen etwa 1.400 Euro. Die Wohnungsmieten in guten Lagen liegen bei 5,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Netto-Kaltmiete), im Neubau-Erstbezug liegen sie an vergleichbaren Standorten bei sieben Euro. Während die Nachfrage nach gebrauchten Immobilien konstant blieb, ging die Neubautätigkeit zurück: Im Vergleich zum Vorjahr wurden in Moers 30 Prozent weniger Baugrundstücke verkauft. Dieses Phänomen tritt bundesweit auf und ist nicht nur auf die Region begrenzt. Der angedachte Bau eines großen Einkaufszentrums am Königlichen Hof könnte dazu beitragen, dass weniger Moerser Bürger zum Einkaufen ins Oberhausener "Centro" fahren. Außerdem könnte ein solches Zentrum mit einer Verkaufsfläche von 20.000 Quadratmetern Verbraucher aus dem Umland (Kamp-Lintfort, Neukirchen, Rheinberg) zum Einkaufen nach Moers locken. Das Duisburger "Forum" wirkt sich hingegen weniger stark auf das Einkaufsverhalten aus: Das "Centro" ist für den Moerser Einzelhandel die weitaus stärkere Konkurrenz. Auch in der Region Niederrhein sind die Wohnimmobilienpreise überwiegend konstant. Grundsätzlich kann man sagen, dass bei den Immobilienpreisen ein Nord-Süd-Gefälle herrscht: Kostet im nördlichen Kleve ein freistehendes, gebrauchtes Eigenheim in mittelguter Lage etwa 175.000 Euro, so muss man in Krefeld für ein ähnliches Gebäude mit 260.000 Euro rechnen. Die Preise für freistehende Eigenheime und Reihenmittelhäuser gaben zum Teil nach - insbesondere in Wesel und Krefeld. Je nach Ausstattung und Lage sanken sie zwischen drei und acht Prozent. Die Preise für Eigenheime sind verbraucherfreundlich: In den vergangenen Monaten blieben sie stabil, zum Teil sind sie sogar leicht gesunken. In guter Lage kostet ein frei stehendes, gebrauchtes Eigenheim in Geldern etwa 210.000 Euro, in Kleve 245.000 Euro, in Wesel 250.000 und in Krefeld 365.000 Euro. Überwiegend konstant blieben in den zurück liegenden Monaten die Wohnungsmieten. In guten Lagen Gelderns muss man geringfügig mehr bezahlen: 4,90 Euro anstatt 4,85 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In vergleichbaren Wohnungen Krefelds muss man 6,20 Euro einrechnen, in Goch 4,40 Euro. Insbesondere in der Grenznähe des Kreises Kleve wie in Kranenburg und Goch sorgen Niederländer dafür, dass die Immobilienpreise stabil bleiben und weiterhin eine gute Nachfrage herrscht. Der Grund für die Zuwanderung: Im Nachbarland sind Baugrundstücke und Gebrauchtimmobilien etwa doppelt so teuer wie diesseits der Grenze. Wenn in dieser Region Grundstücke beziehungsweise Häuser verkauft werden, gehen diese in etwa 25 Prozent der Fälle an Niederländer.