Bundesgerichtshof entscheidet über Widerrufsrecht von Verbrauchern bei im Fernabsatz geschlossenen Immobilien-Maklerverträgen

Der Bundesgerichtshof hat heute in zwei Revisionsverfahren entschieden, dass ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag ein Fernabsatzgeschäft im Sinne von § 312b BGB in der bis zum 12. Juni 2014 geltenden Fassung ist und vom Maklerkunden innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen werden kann. Über die Urteile (Az.: I ZR 30/15 und I ZR 68/15) vom 7. Juli 2016 berichtet Haus & Grund Rheinland.

 

Eine falsche Selbstauskunft zur Vortäuschung einer besseren Bonität vor Abschluss des Mietvertrages rechtfertigt die außerordentliche

Eine falsche Selbstauskunft zur Vortäuschung einer besseren Bonität vor Abschluss des Mietvertrages rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter. Diese Entscheidung (Az.: 411 C 26176/14 v. 30.06.2015) fällte das  Amtsgericht München.

Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage gesucht - auch renovierungsbedürftig! Wir suchen Mehrfamilienhäuser ab 3 Wohnungen am gesamten Niederrhein

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Neues Meldegesetz ab November

Neues Meldegesetz ab November: Vermieter müssen Einzug bestätigen
Wer sich nicht binnen zwei Wochen beim Einwohnermeldeamt meldet, riskiert eine Strafe von bis zu 1.000 Euro – diese trifft auch den Vermieter, falls er die Bescheinigung nicht rechtzeitig ausstellt. Bedeutend teurer wird es, wenn der Vermieter aus Gefälligkeit einer Person eine Bescheinigung ausstellt, obwohl diese gar nicht wirklich in seiner Wohnung wohnt. In diesem Fall wird ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro fällig.

Mit dem Bundesmeldegesetz will die Bundesregierung vor allem Scheinanmeldungen verhindern. Ursprünglich sollte es bereits ab Mai 2015 gelten. Kleinere Änderungen am Gesetzestext haben jedoch dazu geführt, dass  sein Inkrafttreten auf November verschoben wurde.

Mietpreisbremse

Mietpreisbremse, Mietnomadenräumung, energetische Sanierung: Die Mietrechtsreform bringt einige wesentliche Änderungen für Vermieter.

Das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) gilt ab 1. Mai. Für Vermieter ergeben sich einige wichtige Änderungen.

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Verwaltungsrecht

Verwaltungsrecht: Auch nach Jahren kann man der Kommune noch ans Leder gehen
Hauseigentümer können eine Kommune auch noch nach Jahren für Schäden an ihrem Gebäude ersatzpflichtig machen,
wenn sie nachweisen, dass diese Kanalarbeiten fehlerhaft hat ausführen lassen.
(Hier hatte sich durch die Arbeiten der Grundwasserspiegel derart gesenkt, dass an seinem Haus erhebliche Risse entstanden.
Unter anderem fehlende Querriegel waren hier die Ursache für den Spätschaden. Gemeinde und damaliges Bauunternehmen hätten dafür als
Gesamtschuldner zu haften.) (OLG Koblenz, 1 U 379/06)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

NRW: Rot-Grün

NRW: Rot-Grün will Grunderwerbsteuer anheben
Die rot-grüne Landesregierung von Nordrhein-Westfalen prüft derzeit eine Anhebung der Grunderwerbsteuer von aktuell 3,5% und 5%.
Dies erklärte der Fraktionschef der NRW-Grünen, Reiner
Priggen, in einem Interview mit der Westdeutschen Allgemeinen.
Eine solche Anhebung würde dem klammen Land ein jährliches Einnahmeplus von rund 550 Mio. Euro bescheren. Auch die SPD sei
der Idee nicht abgeneigt, war zu erfahren.Dieser Plan stößt bei der nordrhein-westfälischen Wohnungswirtschaft auf strikte Ablehnung.
Ob aufgrund energetischer Anforderungen, der kontinuierlichen Anhebung des Grundsteuerhebesatzes durch die Kommunen oder nun die
Grunderwerbsteuer ? die Kosten für die Immobilienbranche steigen in den vergangenen Jahren zum großen Teil politikgemacht, sagt Alexander
Rychter, der Direktor des VdW Rheinland Westfalen. Dies stehe im absoluten Gegensatz zu den Forderungen der Politik an
die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Die Wohnungs- und Immobilienunternehmen sollen sanieren, modernisieren, investieren. Geld kann
man aber immer nur einmal ausgeben ? geht es mit der Grunderwerbsteuer an den Staat, schmälert das die Investitionen.
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Gewerbemietvertrag

Gewerbemietvertrag: Was lange nicht berechnet wurde, ist damit nicht "tot"
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die bei Wohnraummietverhältnissen geltende Ausschlussfrist bei der Abrechnung
von Nebenkosten (innerhalb eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum muss der Vermieter abgerechnet haben, andernfalls er keine
Nachforderung gegen seinen Mieter stellen kann) bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht greife. Zwar ist auch im gewerblichen
Bereich der Vermieter verpflichtet, innerhalb einer angemessenen Frist - meist nach Ablauf eines Jahres - die Betriebskosten abzurechnen.
Hält er diese Frist allerdings nicht ein, so muss er nicht zwangsläufig auf sein Geld verzichten. (Hier hatte der Vermieter vertraglich
vereinbarte Nebenkosten-Positionen jahrelang nicht abrechnet und forderte später dafür eine Nachzahlung. Zu recht, wie der BGH meint.
Denn: „Ebenso wie allein in der jahrelangen vorbehaltlosen Zahlung abgerechneter, aber vertraglich nicht geschuldeter Nebenkostenposi-tionen
durch den Mieter per se keine stillschweigende vertragliche Erweiterung der umlagefähigen Nebenkosten gesehen werden kann, liegt in der
jahrelangen Nichtabrechnung als umlagefähig vereinbarter Nebenkosten durch den Vermieter ohne besondere Umstände kein konkludenter Änderungsvertrag.“
(BGH, XII ZR 22/07)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

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Mieterhöhung

Mieterhöhung: Baut der Mieter Bad und Heizung ein, muss er nicht zweimal bezahlen
Wohnwertverbesserungen, die ein Mieter (wenn auch aufgrund vertraglicher Verpflichtung im Mietvertrag) vorgenommen hat, darf der Vermieter nicht zum Anlass nehmen, die Miete zu erhöhen.
So entschieden vom Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem ein Mieter seine 1976 bezogene Wohnung auf eigene Kosten mit einem Bad und einer Sammelheizung ausgestattet hatte.
Der Vermieter setzte bei Mieterhöhungen seither jeweils den örtlichen Mietspiegel mit der Rubrik ohne Bad und Sammelheizung an. Er änderte das aber im Jahr 2005, was zu einer
Mieterhöhung um 90 Euro führte. Der BGH sah dafür keine Rechtfertigung. Etwas anderes könne nur gelten, wenn das ausdrücklich vereinbart gewesen sei oder der Vermieter den
Mieter-Aufwand ersetzt habe. Es liefe sonst darauf hinaus, dass der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahle. (BGH, VIII ZR 315/09)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Mieterhöhung

Mieterhöhung: Baut der Mieter Bad und Heizung ein, muss er nicht zweimal bezahlen
Wohnwertverbesserungen, die ein Mieter (wenn auch aufgrund vertraglicher Verpflichtung im Mietvertrag) vorgenommen hat, darf der Vermieter nicht zum Anlass nehmen, die Miete zu erhöhen.
So entschieden vom Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem ein Mieter seine 1976 bezogene Wohnung auf eigene Kosten mit einem Bad und einer Sammelheizung ausgestattet hatte.
Der Vermieter setzte bei Mieterhöhungen seither jeweils den örtlichen Mietspiegel mit der Rubrik ohne Bad und Sammelheizung an. Er änderte das aber im Jahr 2005, was zu einer
Mieterhöhung um 90 Euro führte. Der BGH sah dafür keine Rechtfertigung. Etwas anderes könne nur gelten, wenn das ausdrücklich vereinbart gewesen sei oder der Vermieter den
Mieter-Aufwand ersetzt habe. Es liefe sonst darauf hinaus, dass der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahle. (BGH, VIII ZR 315/09)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Schenkungsteuer

Schenkungsteuer
Bezahlt der Schenker noch Zinsen und Tilgung, so spart der Beschenkte nur einmal
Wer ein Grundstück geschenkt bekommen hat, für den sich der Schenker den Nießbrauch auf Lebenszeit vorbehalten hat, der kann die auf dem
Grundstück liegenden Verbindlichkeiten nicht von der Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer abziehen, wenn der Schenker nach wie vor
Zinsen und Tilgung übernimmt. Das Finanzgericht Hamburg: Die formelle Übernahme der auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten ist in
diesen Fällen keine Gegenleistung für die Schenkung. Dementsprechend könnten die Schulden auch nicht bei der Wertermittlung der Bereicherung
mindernd berücksichtigt werden
(FG Hamburg, 3 K 210/08)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Mietminderung

Mietminderung: Nur bei "Schimmel-Schuld" des Mieters müsste er die Folgen tragen
Auch wenn ein Sachverständiger bestätigt, dass in einer Mietwohnung kein Baumangel vorliegt, könnte das Recht des Mieters auf Mietminderung
wegen Schimmelbefalls nur dann entfallen, wenn er die Schimmelbildung schuldhaft verursacht hätte (was hier verneint worden war, weil sich trotz
zeitweiser Kippstellung des Küchenfensters dort Schimmel gebildet hatte.) Das gleiche gilt für den Fall, dass sich Schimmel hinter einem im Flur
aufgestellten Schrank bildet, weil dort die Hinterlüftung fehlte. Hat der Vermieter seinen Mieter nicht darauf hingewiesen, dass er
dort nur eingeschränkt Möbel aufstellen kann, so trifft den Mieter keine Schuld an dem Man-gel. Er darf die Miete mindern (hier ging es um 4 %).
(Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, 9 C 14/08) Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Eigentumswohnung

Eigentumswohnung: Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für die gesamten Schulden der Anlage
Der Bundesgerichtshof hat die rückständige Gesamtforderung eines Wasserwerkes gegen drei Wohnungseigentümer der Anlage abgelehnt.
Sie wurden als Gesamtschuldner in Höhe von 3.600 Euro in Anspruch genommen. Die Angebote des Versorgungsunternehmens richteten sich
nicht an die einzelnen Eigentümer der Wohnungen, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Gemeinschaft ist als solche
rechtsfähig und hafte für Forderungen. Einzelne Eigentümer könnten nur dann in Anspruch genommen werden, wenn sie sich
klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet hätten. (Die einzelnen Eigentümer haften allerdings nach dem Verhältnis ihres
jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.) (BGH, VIII ZR 329/08)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Betriebskosten

Betriebskosten: Die Wartung für die Gastherme zahlt der Mieter
Ein Vermieter hat das Recht, seinem Mieter die Kosten für die Wartung und Einstellung einer Gastherme im Rahmen der Betriebskosten in
Rechnung zu stellen. Allerdings muss dafür im Mietvertrag geregelt sein, dass der Mieter die Kosten für die Wärme- und Warmwasserversorgung
trägt (was die Regel ist).
(Amtsgericht Hannover, 538 C 16557/08)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

Kaufpreise

Kaufpreise: Tops & Flops / Immobilienpreise in Krefeld: -35%
Wer sind die Gewinner und Verlierer unter den deutschen Großstädten? Hier erfahren Sie es! Jeweils zehn Städte mit den höchsten Wachstumsraten
und den höchsten Rückgängen finden Sie unten übersichtlich dargestellt (Vergleich: 2006 zu 2009; Kaufpreis pro Quadratmeter)
Für Immobilien in Krefeld: Kaufpreisrückgang -35%

Quelle: http://www.immowelt.de/RegioInfos/Preisbarometer/KaufpreiseTopsUndFlops.aspx

Attraktive Solarstrom (PV)

Attraktive Solarstrom (PV) - Zusatzrenditen ohne Stress mit 20 Jahren Laufzeit
Unser Partnerunternehmen mietet von Gewerbeunternehmen, Industriepartnern und Privatpersonen Dachflächen jeder Art, um auf diesen Solarstromanlagen
zu errichten. Von der Konzeption bis zum Betrieb, der Versicherung und Wartung liegt die gesamte Anlage in der Verantwortung der Betreiber.
Der Dachgeber erhält für die Vermietung des Daches eine attraktive Pacht , die wie folgt berechnet wird
a) Festmiete pro Jahr mit einer Laufzeit von 25 Jahren, oder
b) Jährliche Zahlung von 6-7% vom Stromerlös mit einer Laufzeit von 25 Jahren, oder
c) Eine Einmalzahlung der gesamten Pacht über 25 Jahre abdiskontiert direkt nach Errichtung der PV-Anlage. Die Einmalzahlung ist dann attraktiv, wenn eine Dachsanierung notwendig ist.
Häufig kann so bereits ein Großteil der anstehenden Kosten durch die
Einmalpachtzahlung beglichen werden.
Neben der Einnahme durch die Dachvermietung wird je Kilowattstunde erzeugten Stroms 700 g Co2 erspart. Das ist eine solide Möglichkeit einen Beitrag
zur Umwelt zu leisten, ohne selbst finanziell in ein derartiges Projekt umfänglich involviert zu sein.

Wer in die stark wachsende Branche investieren will, hat die Möglichkeit über Genussrechte finanziell an der Erzeugung des Sonnenstroms und am Wachstum des Unternehmens teilzuhaben.
Die Gesellschaft zahlt einen Festzins von anfangs 5,0 % steigend auf 6,5 % p. a. zzgl. einer 10 % Gewinnbeteiligung am Unternehmensergebnis.
Hier kann mit einer Verzinsung von bis zu ca. 8,0 % p. a. vor Steuer für die Dauer von 20 Jahren gerechnet werden.

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Gutachten

Gutachten rügt verfassungswidrige Diskriminierung der Gewerbeimmobilien durch Erbschaftsteuer
Gewerbeimmobilien werden vom geltenden Erbschaftsteuerrecht in verfassungswidriger Weise diskriminiert. So urteilt der Steuerrechtler Professor Joachim Lang in einem neuen,
am 17. November veröffentlichten Gutachten, das er im Auftrag des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) erstellt hat. Die Tatsache,
dass die Vermietung gewerblicher Immobilien aus der so genannten Verschonungsregelung herausfalle, sei ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz. Dabei seien gerade der
Mieterschutz und die Bindung an den deutschen Arbeitsmarkt starke Argumente für die geforderte Gemeinwohlbindung, so Lang. Außerdem verstoße der unverhältnismäßige
Verwaltungsaufwand bei der Bestimmung des steuerbegünstigten Vermögens gegen das Übermaßverbot. Lang weist darauf hin, dass schon mehrere Verfahren bei den Finanzgerichten
anhängig sind, eine Vorlage beim Bundesverfassungsgericht also wahrscheinlich ist. Wenn das Bundesverfassungsgericht die gesamte Verschonungsregelung für nichtig erklärt,
wäre das eine Katastrophe für alle, prophezeit Lang. Der Steuerrechtler hatte schon im Mai 2008 verfassungsrechtliche Bedenken gegen die damals geplante
Erbschaftsteuerreform geäußert.Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

NRW

NRW: Drastischer Rückgang der Baugenehmigungen für Nichtwohngebäude
Die Zahl der Baugenehmigungen für Betriebs-, Büro- und Verwaltungsgebäude ist in den ersten neuen Monaten 2009 im Vorjahresvergleich um knapp 16% gesunken.
Das teilte Information und Technik Nordrhein Westfalen in der Funktion als Statistisches Landesamt mit. Das größte Minus bei den sog. Nichtwohngebäuden verzeichneten dabei
Gebäude aus dem Bereich Fabrik- und Werkstatt (-28,1%). Dahinter folgen Handels- und Lagergebäude (-19,1%), Büro- und Verwaltungsgebäude (-12,5%) sowie sonstige (-11,4%)
und landwirtschaftliche Bauten (-9,7%). Nimmt man den genehmigten Rauminhalt als Maßstab, hat es die Büro- und Verwaltungsgebäude am stärksten getroffen: Eine Abnahme um rund
60% steht zu Buche.
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

IVD

IVD fordert Förderung der Anschaffung selbstgenutzten Wohneigentums durch Abzug von der Steuerschuld
Der IVD fordert, die Anschaffung des selbstgenutzten Wohneigentums wieder gezielt und wirksam zu fördern. Unter Berücksichtigung der Erfahrungen mit der Eigenheimzulage
sollte die Förderung jedoch nicht über einen längeren Zeitraum in acht Jahresraten (§ 3 EigZulG), sondern im Jahr der Anschaffung beziehungsweise der Herstellung als
Einmalbetrag gewährt werden. Dadurch kann sie besser als Ersatz des fehlenden Eigenkapitals eingesetzt werden. Außerdem wird dadurch eine Vielzahl von rechtlichen und
verwaltungstechnischen Problemen vermieden. Um das Verwaltungsverfahren zu vereinfachen, sollte die Zulage nicht durch einen besonderen Bescheid festge setzt werden,
sondern im Rahmen der Einkommensteuer-Festsetzung.

Jeder zweite Deutsche sieht günstige Kaufgelegenheit für Immobilien

Jeder zweite Deutsche sieht günstige Kaufgelegenheit für Immobilien
Nach einer repräsentativen Befragung durch das Meinungsforschungsinstitut Forsa sieht jeder zweite deutsche Verbraucher (51,4%) derzeit eine gute Gelegenheit,
um eine Immobilie zu erwerben. Allerdings traut sich nur ein Drittel eine entsprechende Finanzierung zu. Vor zwei Monaten lag die Quote bei 35%.
Der von der comdirect bank alle zwei Monate ermittelte Stimmungsindex sank im Vergleich zum Juli um vier Punkte auf 102 Punkte. Für die Finanzierung des Immobilienkaufs
würden 55,5% der Deutschen einen Bankkredit aufnehmen und 52,3% einen Bausparvertrag dafür einsetzen. 46,6% würden auf ihr Erspartes zurückgreifen (Mehrfachantworten möglich).
Im Juli waren es noch 54,3%, die Spareinlagen für die Finanzierung aufbringen würden.
Quelle: IVD

Expo Real 2009

Expo Real 2009 schließt mit 35.000 Teilnehmern
Als die Gewerbeimmobilienmesse Expo Real am 7. Oktober ihre Türen schloss, hatten die Veranstalter von der Messe München 35.000 Teilnehmer, davon 21.000
Fachbesucher ohne Standauftritt, gezählt. Im Jahr 2008 waren 24.800 Fachbesucher nach München gekommen. Die größten Besuchergruppen kamen aus Deutschland und
Großbritannien gefolgt von den Niederlanden, der Schweiz, Polen und Frankreich. Die Messe zieht trotz des 15%igen Fachbesucherrückgangs eine positive Bilanz und
beruft sich dabei auf die Aussagen zahlreicher Aussteller, die die arbeitsorientierte Atmosphäre und die Besucherqualität lobten.
Wohl aus Kostengründen kam die erste Reihe und diese gleich zur Sache, so der Kommentar von Aengevelt-Chef Lutz Aengevelt.
Quelle: IVD

Betriebskosten

Betriebskosten: Nur Ortsübliches darf der Vermieter berechnen
Grundsätzlich müssen Mieter die Nebenkosten tragen, die mietvertraglich vereinbart worden sind. Sind jedoch einzelne Positionen deutlich höher als ortsüblich angesetzt,
so darf der Mieter kürzen. Das hat das Amtsgericht Köln in einem Fall entschieden, in dem der Vermieter für Gebäudereinigung 36 Cent und für Aufzugswartung 31 Cent
pro Monat und Quadratmeter angesetzt hatte. Ortsüblich - nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes - waren jedoch 23 beziehungsweise 19 Cent.
Damit seien die berechneten Werte nicht mehr angemessen, so das Gericht. (AZ: 203 C 74/08)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Steuerrecht

Steuerrecht: Auch ein einziger Verkauf kann schon "gewerblicher Grundstückshandel" sein
Auch die Planung und der Verkauf nur eines einzigen Grundstücks kann bereits dem gewerblichen Grundstückhandel zuzurechnen sein - mit der Folge, dass das Finanzamt
Gewerbesteuer berechnen darf. (Normalerweise wird von gewerblicher Tätigkeit erst ausgegangen, wenn mindestens vier Objekte an- und verkauft worden sind.
Hier aber hatte eine selbstständige Unternehmerin ein großes Grundstück gekauft und darauf mehrere Hallen sowie ein Bürogebäude errichtet, die sämtlich verkauft wurden.
Nach Feststellung des Bundesfinanzhofs hat sie dabei Bauanträge eingereicht, Bauaufträge erteilt, Miet- und Kreditverträge abgeschlossen sowie Planungsarbeiten für den
Bürokomplex erledigen lassen. Da bedürfe es keiner weiteren Erläuterung, dass sie eine Vielzahl von Aktivitäten unternommen habe, die in ihrer Summe bei weitem die
Einzeltätigkeiten überschreiten, die für den Bau nur eines Hauses erforderlich seien. (AZ: IV R 77/06)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

So wenig Wohnungsfertigstellungen in NRW wie nie

So wenig Wohnungsfertigstellungen in NRW wie nie
2008 wurden in Nordrhein-Westfalen ca. 36.000 Wohnungen fertiggestellt. Diese Zahl liegt nicht nur 20,5 Prozent unter dem Ergebnis von 2007, sondern ist auch
das niedrigste Ergebnis im 62-jährigen Bestehen des Landes. Dies berichtete die Immobilien-Zeitung. Besonders ließen die Bauherren bei den Zweifamilienhäusern nach.
In diesem Segment wurden mit 3.066 Wohnungen 30,2 Prozent weniger fertig als 2007. Einfamilienhäuser mussten ein Minus von 25,9% einstecken.

Anrechnung

Anrechnung des Balkons im Mietvertrag festschreiben
BGH-Richter legen sich nicht darauf fest, inwiefern die Balkonfläche zur Wohnfläche zählt; Mietvertragszusatz ist sinnvoll
Der BGH hat bei seiner Entscheidung vom 22. April zur Anrechnung von Balkon und Terrasse auf die Wohnfläche viele Fragen offen gelassen. Auf Nummer sicher gehen Vermieter
und Mieter, wenn sie im Mietvertrag vereinbaren, mit welchem Anteil die Freifläche zur Wohnfläche hinzugerechnet wird - und sich damit auf die Miethöhe auswirkt. Dazu rät
der Immobilienverband IVD-West in Köln. Die Richter haben in dieser Entscheidung (Aktenzeichen: VIII ZR 86/08) offen gelassen, in welchen Fällen Balkone, Dachgärten,
Terrassen und Loggien zu 25 Prozent anteilig zur Wohnfläche hinzugerechnet werden können und ob und wann auch ein höherer Anteil von maximal der Hälfte der Freifläche möglich
ist. Vielmehr urteilten sie: Je nach Ortsüblichkeit sowie nach Qualität des Freisitzes können weiterhin die Flächen zwischen einem Viertel bis maximal zur Hälfte zur Wohnfläche
hinzugezählt werden. Liegt der Balkon an einer Hauptverkehrsstraße, ist er nach Norden ausgerichtet und bietet nur Platz für zwei Stühle, dann können die Mieter ihn
weniger gut nutzen als einen Süd- oder Südwestbalkon, der zu einem Park geht und Platz für einen größeren Tisch und eine Liege hat, führt Andre Wrede, Verbandsjurist des
IVD-West, als Beispiel an. Während man die Quadratmeterzahl des ersten Balkons nur schwerlich zur Wohnfläche zählen kann, könne man den zweiten mit 50 Prozent hinzurechnen,
so der Rechtsanwalt. Daran ändert auch die aktuelle Wohnflächenverordnung nichts, die seit Anfang 2004 gültig ist und sich auf alle Mietverträge bezieht, die seit diesem
Zeitpunkt geschlossen wurden. Denn auch diese besagt, dass in der Regel 25 Prozent der Freiflächen zur Wohnung addiert werden. Es dürfen allerdings auch maximal 50 Prozent sein.
Mit der sogenannten Ortsüblichkeit haben die BGH-Richter mit ihrer aktuellen Entscheidung neben diesem gängigen Qualitätskriterium einen zusätzlichen Ausdruck ins Spiel gebracht,
der die Gerichte in Zukunft vermutlich beschäftigen wird. Bei der Höhe der Maklerprovision gibt es seit vielen Jahrzehnten ebenfalls diese schwammige Ortsüblichkeitsregel.
Dies hat zur Folge, dass für die Maklercourtage in den 16 Bundesländern sechs verschiedene Provisionsregeln gelten, ergänzt Wrede. Zusatz im Mietvertrag schafft Klarheit
Auf Nummer sicher würden demnach Mieter und Vermieter gehen, wenn sie im Mietvertrag vereinbaren, zu welchem Prozentsatz die Außen- zur Wohnfläche hinzugezählt wird.
Dabei reicht im Formularvertrag beim Paragrafen zur Wohnflächenangabe beispielsweise der Zusatz: Die Balkonfläche mit insgesamt zehn Quadratmetern fließt mit 25
Prozent (2,5 Quadratmeter) anteilig in die Wohnfläche mit ein. Diesen Zusatz kann man allerdings nur bei neuen Mietverträgen machen. Will man diese Klarstellung bei
laufenden Verträgen festschreiben, müssen Vermieter und Mieter eine entsprechende Ergänzung zum bestehenden Vertrag unterschreiben.

IVD Marktbeobachtung

IVD Marktbeobachtung: Was kostet Wohnen? Mietbelastung eine Frage der Betriebskosten
Deutschland ist ein Mieterland. Weit mehr als die Hälfte der Bundesbürger wohnt zur Miete. Der Anteil der Bevölkerung, die sich Wohneigentum angeschafft haben, beträgt
nur 43 %. Damit ist Deutschland Schlusslicht in Europa. Wohnen zur Miete ist aber nicht in jedem Fall die günstigste Alternative. Das zeigt eine aktuelle Untersuchung
der IVD-Marktbeobachtung. Im Durchschnitt der untersuchten 100 Städte Deutschlands beträgt der Anteil für Miete und Betriebskosten über 35 % am mittleren Haushaltsnettoeinkommen.
Mieten im internationalen Vergleich niedrig
Im internationalen Vergleich sind die Mieten in Deutschland niedrig, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Pressesprecher des IVD. In der vorliegenden Untersuchung hat
der Immobilienverband IVD jedoch genauer hingeschaut. Das wichtigste Ergebnis unserer Untersuchung ist: In Städten mit großen Gruppen niedriger Einkommensbezieher
ist statistisch der Anteil der Miete und der Betriebskosten gemessen am mittleren Haushaltsnettoeinkommen sehr hoch, so der Pressesprecher des IVD. Städte mit einem hohen
Anteil an Studenten oder einer großen Gruppe an Beziehern von staatlichen Transferleistungen, weisen in der Untersuchung des Verbandes eine relativ hohe Mietbelastung aus.
Ein sehr gutes Beispiel dafür die die Stadt Freiburg. Freiburg hat den Ruf als vermögende Stadt mit einer guten Bevölkerungsstruktur und einer guten Kaufkraft.
Der hohe Anteil an Studenten in der Stadt bewirkt, dass das mittlere Haushaltsnettoeinkommen unter 1.700,- € liegt. Die vom IVD ermittelte Schwerpunktmiete für eine 75 m²
große Wohnung mit mittlerem Wohnwert führt bei einem Vergleich mit dem Haushaltseinkommen zu einer Mietbelastung in Freiburg von über 40 %.
Hebel: Betriebskosten

Die Zahlen sind nicht so zu verstehen, dass alle Haushalte in einer Stadt eine solch hohe Mietbelastung haben, stellt Jürgen Schick die Ergebnisse der Untersuchung klar.
Bezieher niedrigerer Einkommen bewohnen in der Regel Wohnungen, die am unteren Ende der Preisspanne für Mietwohnungen liegen, genauso wie Bezieher höherer Einkommen durchaus
Mieten oberhalb der vom IVD ermittelten Schwerpunktmiete bezahlen. Eines haben aber alle Einkommensgruppen gemeinsam: Die Belastung mit den in den letzten Jahren drastisch
gestiegenen Betriebskosten trifft alle Einkommensgruppen gleichermaßen. Hier ist kein Ausweichen auf günstigeren Wohnraum möglich.


Hohe Steigerung der Betriebskosten
Die Netto-Kalt-Mieten sind häufig unterhalb der Inflationsrate gestiegen, während die sog. zweite Miete Steigerungsraten
deutlich oberhalb der Inflation hat. Die Heizkosten sind der größte Preistreiber bei den Betriebskosten. Die größte Preissteigerung findet bei den fossilen Brennstoffen statt.
Allein die Heizkosten sind zuletzt um durchschnittlich 38 % gestiegen. Nach den vielfachen Preissteigerungen z.B. der Gasversorger gehen gerade die Versorgungsunternehmen in
eine neue Runde zur Erhöhung der Kosten. Die Heizkosten machen mit bis zu 40 % den größten Teil der Betriebskosten aus. Die Tendenz ist aktuell weiter steigend. Der zweitgrößte
Kostenblock bei den Betriebskosten ist das Wasser. Frischwasser und Abwasser machen über 20 % der Betriebskosten aus. Die Preise sind regional sehr unterschiedlich. In Berlin
betrug z.B. eine Erhöhung der Wasserpreise zwischen 2003 und 2007 ca. 25 %. Marktgleichgewicht in attraktiven Lagen wieder herstellen

Der IVD beobachtet in vielen Städten und Ballungsräumen steigende Mieten. Attraktive Stadtteile oder Städte üben eine hohe Anziehungskraft aus. In diesen Lagen steigen auch die
Mieten. IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling dazu: Steigende Mieten sind ein Ergebnis mehrerer Entwicklungen. Die Nachfrage nach Wohnungen ist in den Städten gewachsen.
Vor allem werden viel weniger Wohnungen gebaut. Wenn also eine Diskussion über die Kosten des Wohnens zu führen ist, dann muss eine Lösung für ein ausgeglichenes Angebot
oder den Neubau von Wohnungen in den Ballungsräumen gefunden werden. Die Forderung nach einer Begrenzung der Mieten, die immer wieder erhoben wird, gehe daher völlig an
den aktuellen Gegebenheiten vorbei. Im Gegenteil müsse Neubau attraktiver gemacht werden. Wir müssen über neue Wohnungen in den Städten genauso sprechen wie über die
Ausstattung dieser Wohnungen. Ich denke da vor allem an altengerechte Wohnungen oder an Mehrgenerationenhäuser. In unserer Fachsprache heißt das barrierefreier Wohnraum.
Die Förderung des Neubaus dieser Wohnungen würde eine erste Entlastung mit sich bringen, die sich auch auf die Mieten insgesamt auswirken kann“, so der IVD-Präsident weiter.

Um den aktuellen Entwicklungen Rechnung zu tragen, fordert der IVD die Beseitigung von Hemmnissen bei der energetischen Sanierung von bestehenden Immobilien und die
Wiedereinführung der degressiven AfA im Neubau, um diesen wieder anzukurbeln.
Die Studie zu 100 Städten finden Sie unter:
http://www.ivd.net/files/IVD-Mietbelastungen_web_011208.pdf

Preisspiegel Wohnimmobilienmarkt NRW

Preisspiegel Wohnimmobilienmarkt NRW 2009
In Nordrhein-Westfalen blieben die Preise für Eigenheime in den vergangenen zwölf Monaten überwiegend konstant. Die Preise für Eigentumswohnungen gaben hingegen
teilweise nach – insbesondere in ländlichen Regionen und einfachen Lagen. Die Wohnungsmieten stiegen hingegen vor allem in Städten an, die mehr als 300.000 Einwohner
zählen. Dies geht aus dem Preisspiegel NRW-Wohnimmobilienmarkt 2009 des Immobilienverbands IVD-West hervor. Die Wirtschaftskrise wirkt sich derzeit nicht auf die
Immobiliennachfrage der privaten Käufer aus. Die günstigen Zinsen und die Renaissance der Immobilie als Anlageform haben in den vergangenen sechs Monaten sogar in vielen
Städten NRWs zu einer größeren Nachfrage geführt. Da in den zurückliegenden zwei Jahren insbesondere in den Ballungsgebieten die Wohnungskaltmieten stiegen, entscheiden
sich zudem mehr Verbraucher für Eigentum. Bei Zinssätzen um die vier Prozent und hohen Mietnebenkosten, kann die monatliche Belastung unter dem Strich in einem energetisch
sparsamen neuen Eigenheim günstiger sein als in der derzeitigen Mietwohnung. Die Preise für Eigentumswohnungen gaben in den zurückliegenden zwölf Monaten insbesondere in
einfach ausgestatteten Häusern in schlichten Lagen nach. Um mehr als zehn Prozent sanken die Wohnungspreise in diesem Segment beispielsweise in Ahlen, Arnsberg, Brilon,
Rösrath, Eitorf, Jülich, Waldbröl und Wermelskirchen. Um 20 Prozent und mehr gaben sie in Wesel, Kürten und Burscheid nach. Aber auch in einigen Großstädten gab es eine
ähnliche Entwicklung: in Dortmund sanken an einfachen Standorten die Preise für Eigentumswohnungen von 900 auf 750 Euro pro Quadratmeter (minus 17 Prozent), in Wuppertal
von 1.050 auf 950 Euro (minus 10 Prozent), in Bergisch Gladbach von 500 auf 380 Euro (minus 24 Prozent). Preissteigerungen gab es dagegen in Münster (von 600 auf 700 Euro pro
Quadratmeter), Paderborn und Siegen. Die Preise für Wohnungen im Neubau-Erstbezug blieben hingegen überwiegend stabil und sind in Düsseldorf am höchsten. Hier muss man in
sehr guten Lagen etwa 4.000 Euro pro Quadratmeter einrechnen, in Köln und Münster liegen die Preise an vergleichbaren Standorten bei 3.500 Euro, in Essen bei 3.400 und in
Bonn bei 3.200 Euro. Am günstigsten sind Wohnungen in diesem Segment in Stolberg mit 1.200 Euro.
Die Wohnungskaltmieten kletterten insbesondere in den Großstädten NRWs, die mehr als 300.000 Einwohner zählen. In guten Lagen kletterten die Mieten im Schnitt in Altbauten
um zwei, im Neubau-Erstbezug um vier Prozent. In guten Lagen von Bielefeld muss man in Gebrauchtwohnungen derzeit mit 6,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche
rechnen - zwei Prozent mehr als im Vorjahr. In Dortmund kletterten sie um vier Prozent auf 5,90 Euro, in Essen um acht Prozent auf 6,50 Euro. Die größten Mietsteigerungen
gab es für Neubau-Wohnungen in Düsseldorf: Hier kletterten die Mieten von zehn auf 13 Euro, in Mönchengladbach stiegen sie um 25 Prozent auf zehn Euro. In der Landeshauptstadt
sind die Mieten im Erstbezug mit 13 Euro am höchsten, gefolgt von Köln (10,50 Euro) und Bonn, Ratingen und Mönchengladbach mit jeweils zehn Euro. Am günstigsten wohnt es sich
im Neubau in Fröndenberg und Windeck mit fünf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Preise für freistehende Eigenheime sind in NRW überwiegend stabil geblieben.
Lediglich bei sehr gut ausgestatteten Häusern in ländlichen Regionen gaben sie teilweise nach. Der Grund: in diesem Bereich ging die Nachfrage zurück, weil es die
Menschen eher in die Städte zieht. Zudem verfügen diese Häuser oft über große Gärten sowie Schwimmbäder, die viel Pflege benötigen und hohe Nebenkosten verursachen.
Um neun Prozent gaben die Preise in diesem Segment in Ahlen, Arnsberg und Eitorf nach. Um zehn beziehungsweise elf Prozent sanken sie in Jülich, Monheim, Minden,
Gütersloh und Sankt Augustin. Den größten Rückgang gab es mit 24 Prozent in Lübbecke – von 250.000 auf 190.000 Euro. In den neun Städten NRWs mit über 300.000 Einwohnern muss
man im Schnitt für ein freistehendes Eigenheim in guter Lage derzeit 412.778 Euro einrechnen (plus zwei Prozent). Die Spanne reicht hierbei von 285.000 Euro (Bielefeld)
bis 580.000 Euro in Düsseldorf. Am unteren Ende der Preisskala befinden sich Lübbecke und Windeck, wo man für ein vergleichbares Eigenheim 140.000 beziehungsweise 145.000
Euro berechnen muss.
Der Preisspiegel Wohnimmobilienmarkt NRW 2009 kann für 30 Euro (inkl. MwSt., zzgl. Versand) beiuns bestellt werden

7 Gründe für einen Immobilienkauf

7 Gründe für einen Immobilienkauf - JETZT!
Die eigenen vier Wände stehen ganz oben auf der Wunschliste vieler Menschen in Deutschland. Wohneigentum stellt, gerade im Hinblick auf die Altersvorsorge, ein wichtiges
Stück Sicherheit dar und steigert die Lebensqualität. Zwischen Wunsch und Wirklichkeit klafft aber eine breite Lücke: Mit nur rund 42 Prozent liegt die Eigentumsquote in
Deutschland noch weit unter dem europäischen Durchschnitt von rund 65 Prozent.
Welche sieben Punkte derzeit für einen Immobilienkauf sprechen, fasst der IVD Bundesverband in dieser Liste zusammen.

1. Die Kaufpreise sind günstig.
Ob Eigentumswohnung oder Ein- bzw. Zweifamilienhaus, die Kaufpreise sind in vielen deutschen Städten in den vergangenen Jahren gefallen und befinden sich auf einem
niedrigen Niveau. Allerdings mit ansteigender Tendenz: Der allgemeine positive Wirtschaftstrend scheint sich auch auf das Segment des Wohneigentums auszuwirken.
Der IVD verzeichnet wieder Preisanstiege, vor allem in großen Städten und in gefragten Lagen. Der Zeitpunkt ist günstig, den Traum vom eigenen Heim zu verwirklichen,
bevor es weitere Preissteigerungen gibt.

2. Die Zinsen sind noch niedrig.
Ebenso wie die Immobilienpreise sind auch die Hypothekenzinsen in den vergangenen Jahren gefallen und befinden sich auf einem Niveau, das deutlich unter dem langjährigen
Durchschnitt von rund 8 Prozent liegt. Darlehen sind heute zu einem Zinssatz von etwa 4,5 Prozent zu bekommen. Betrugen die Zinszahlungen bei einem zehnjährigen Darlehen
von 100.000 Euro mit einem Zinssatz von acht Prozent monatlich 670 Euro, sind heute bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent lediglich noch 375 Euro für die Zinsen aufzubringen.
Damit kann schneller entschuldet werden. Bei einer Tilgung von einem Prozent dauert es gut 38 Jahre, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Wird die Tilgung aber auf zwei Prozent
erhöht, reduziert sich die Zeit auf gut 26 Jahre.

3. Sie wohnen im Alter mietfrei.
Unabhängig davon, wie schnell Sie Ihren Kredit tilgen, gibt es keine bessere Altersvorsorge als Wohneigentum. Denn die Mietfreiheit im Alter ist eine entscheidende
Kostenersparnis bei den stetig fallenden staatlichen Rentenleistungen. Wer im Alter keine Miete mehr zahlen muss, genießt eine spürbare finanzielle Entlastung und hat deutlich
mehr Geld zur Verfügung für seinen Lebensunterhalt.

4. Die Renditen sind höher.
Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen bietet eine
vermietete Immobilie deutlich attraktivere Renditen. Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei fünf bis sieben Prozent. Wer hingegen in den vergangenen zehn Jahren
in einen offenen Immobilienfonds investierte, erzielte lediglich eine Jahresrendite von rund drei Prozent. Auch unter diesen Gesichtspunkten ist die Immobilie aus einem
klassischen Vermögensaufbau nicht wegzudenken.

5. Immobilienbesitzer haben eine höhere Sparquote.
Immobilieneigentümer verfügen im Alter über ein wesentlich höheres Vermögen als Mieter. Das gleiche Einkommen vorausgesetzt, sparen Mieter laut einer Untersuchung von
empirica zwischen 50 und 59 Jahren gerade ein Jahresnettoeinkommen an. Immobilieneigentümer sparen in derselben Zeit eineinhalb Jahreseinkommen an und besitzen zusätzlich
noch die Immobilie, die einem Wert von etwa sechs Jahreseinkommen entspricht.

6. Sie bleiben flexibel.
Das Arbeitsleben erfordert heute eine zunehmende Mobilität. Doch auch wenn Sie Ihre Immobilie wegen eines Umzugs nicht mehr selbst bewohnen können, ist ein Verkauf nicht
zwingend. Die Immobilie kann künftig als Kapitalanlage genutzt und vermietet werden und so Bestandteil Ihres Vermögens bleiben. Um Ihre Flexibilität zu wahren, sollten
Sie auf eine gute Vermietbarkeit von Haus oder Wohnung achten.

7. Sie steigern Ihre Lebensqualität.
Im eigenen Heim lebt es sich besser. Das vielleicht wichtigste Argument für den Immobilienbesitz ist statistisch nicht zu belegen. Wie stark die eigene Wohnung die
Lebensqualität steigert, kann nicht in Zahlen ausgedrückt werden. Ob es das Wissen um ausbleibende Mieterhöhungen ist, die Sicherheit, sein Heim nicht bei Eigenbedarf
des Eigentümers verlassen zu müssen oder das Gefühl, die Wohnung nur für sich selbst zu verschönern und zu pflegen, statt die mietvertraglich geforderten Schönheitsreparaturen
durchzuführen: der „Wohlfühlfaktor“ liegt bei den eigenen vier Wänden deutlich höher.
Quelle: IVD

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